Обзор изменений в законодательстве, регулирующем строительную деятельность в период с октября по декабрь 2025 года

Документ: Досье на проект федерального закона № 854737-8 “О внесении изменений в статью 95 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в части изменения существенных условий контракта при его исполнении) (внесен 03.03.2025 депутатами ГД Г.О. Паниным, М.А. Топилиным, А.Ю. Кирьяновым, С.А. Наумовым, А.А. Гетта, А.Б. Парфеновым, Р.Б. Чемерис, А.А. Волоцковым, О.Н. Фадиной, Р.В. Любарским, С.В. Кабышевым, А.Б. Говыриным, сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, А.Д. Артамоновым, С.Н. Рябухиным, А.В. Двойных, А.А. Салпагаровым)

22 июля 2025 г. Госдума приняла закон, которым разрешается менять существенные условия контракта по 44-ФЗ на благоустройство территории, если они меняют цену контракта не более чем на 10%.

Вводится еще один случай для корректировки - возникла необходимость изменения срока исполнения контракта на работы по строительному контролю вследствие и в пределах увеличения (уменьшения) срока исполнения контракта на строительство, реконструкцию, капремонт, в процессе которых проводится контроль, без изменения иных существенных условий.

2. Застройщики смогут получить до конца 2025 г. отсрочку по уплате неустойки дольщикам

Документ: Досье на проект федерального закона № 897328-8 “О внесении изменений в статьи 105 и 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и статью 18 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части освобождения должника - органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, государственного (муниципального) казенного учреждения от уплаты исполнительского сбора) (внесен 18.04.2025 Правительством Российской Федерации)

22 июля 2025 г. Госдума приняла закон, согласно которому до 31 декабря 2025 г. в рамках исполнительного производства о взыскании с застройщика неустойки по ДДУ взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель будут вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке (рассрочке). Она будет предоставляться на срок не менее чем до указанной даты.

Если уже предоставлена отсрочка до 30 июня 2025 г., то она автоматически продлевается на период до конца 2025 г.

Отменяется взыскание исполнительского сбора в случаях, когда исполнительное производство возбуждено по требованиям неимущественного характера в отношении должника - органа госвласти, местного самоуправления, государственного (муниципального) казенного учреждения.

3. Сферу компетенции Правительства в области строительства планируется сузить.

Документ: Досье на проект федерального закона № 1021662-8 “О признании утратившими силу пункта 7.17 части 1 статьи 6 и части 2.1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации” (внесен 22.09.2025 Правительством Российской Федерации)

22 сентября 2025 г. в Госдуму поступил законопроект, исключающий из полномочий Правительства установление порядка определения сметной стоимости строительства в отношении объектов, расположенных за рубежом и финансируемых с привлечением бюджетных средств, а также средств организаций, созданных РФ, ее субъектами или муниципалитетами, или в которых доля публично-правового образования составляет более 50 процентов.

Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением указанных средств, определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в соответствующий федеральный реестр. Данные сметные нормативы утверждаются Минстроем в установленном им порядке.

4. Единая информсистема жилищного строительства пополнится сведениями об объектах культурного наследия.

Документ: Федеральный закон от 17 ноября 2025 г. № 422-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статьи 2 и 5 Федерального закона «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон вступает в силу с 1 июня 2026 г.)

Внесены поправки по вопросам сохранения и вовлечения в хозяйственный оборот объектов культурного наследия.

Информация о последних будет включаться в единую информсистему жилищного строительства (вид объекта культурного наследия, предмет его охраны, местонахождение, регистрационный и кадастровый номера, категория историко-культурного значения, сведения об охранном обязательстве владельца, о состоянии объекта и др.). Определен порядок размещения этих данных в системе. Они будут раскрываться на сайте, установленном Правительством.

5. Запрет на опубликование сведений о нахождении объектов археологического наследия хотят отменить

Документ: Досье на проект федерального закона № 836668-8 “О внесении изменений в статьи 20 и 26 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (об отмене запрета опубликования отдельных сведений об объектах археологического наследия) (внесен 08.02.2025 Законодательным Собранием Краснодарского края)

Госдума 10 июля 2025 г. приняла в первом чтении законопроект об отмене запрета на опубликование отдельных сведений об объектах археологического наследия, позволяющих идентифицировать объект культурного наследия на местности, и сведений о его предмете охраны.

Без доступа к этой информации лица, ведущие земляные или строительные работы, невольно причиняют вред объектам археологического наследия, который значительно превышает вред, причиняемый незаконными поисками археологических предметов.

В связи с этим предлагается отменить ограничение доступа физических и юридических лиц к указанным сведениям.

6. СРО должна минимум за сутки узнавать о грядущей внеплановой проверке ее членов

Документ: Федеральный закон от 29 декабря 2025 г. № 548-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и статьи 29 и 65 Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»

Контролирующие органы обязаны минимум за сутки уведомлять СРО о внеплановой проверке в отношении ее членов. Это можно делать любым доступным способом, в т. ч. по электронной почте.

Уведомляются не только само контролируемое лицо и его представители, но и представители СРО, если членство для данного лица является обязательным.

Действие Закона о проверках в отношении отдельных видов госконтроля продлено на период до конца 2028 г.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

7. Установлено, как часто будут проводиться обязательные профилактические визиты

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 1 октября 2025 г. № 1511 “О периодичности проведения обязательных профилактических визитов в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля” (документ не вступил в силу)

Решено проводить максимум 1 обязательный профилактический визит в 3 года в отношении объектов контроля значительного риска, опасных производственных объектов III класса, 1 визит в 5 лет - в отношении объектов контроля среднего риска, опасных производственных объектов IV класса и 1 визит в 6 лет - в отношении объектов умеренного риска.

Периоды визитов исчисляются с момента принятия решения об отнесении объекта к той или иной категории риска, присвоении класса опасности.

Для определения периодичности визитов не учитываются те, что проводятся в связи с началом деятельности.

8. Строительный контроль в рамках 44-ФЗ: типовые условия контрактов

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 6 октября 2025 г. № 1546 "О типовых условиях контрактов на оказание услуг по проведению строительного контроля, заключаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"

Установлены типовые условия контрактов на проведение строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капремонта капитальных объектов в рамках госконтрактов.

Условия в т. ч. касаются линейных объектов и объектов транспортной инфраструктуры. Они применяются в отношении закупок, извещения о которых размещены в ЕИС либо приглашения принять участие в определении исполнителя по которым направлены после дня вступления постановления в силу, а также при заключении контрактов с единственным исполнителем после этой даты.

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 2025 г. № 1202 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. N 1232" (Постановление вступило в силу с 14 декабря 2025 г.).

В законодательство были внесены поправки, согласно которым в качестве единого требования при отборе кредитных организаций для их доступа к публичным финансовым ресурсам будет применяться уровень кредитного рейтинга, установленный Правительством. Оно же определит случаи, при которых данный критерий не применяется.

В целях реализации этих положений Правительство скорректировало требования к кредитной организации, в которой учитываются средства компенсационного фонда. В частности, установлено, что такая организация должна иметь одновременно не менее 2 кредитных рейтингов не ниже уровня "A-(RU)" по национальной рейтинговой шкале для РФ АКРА или не ниже уровня "ruA-" по шкале Эксперт РА.

Ряд поправок связан с созданием Фонда развития территорий.

10. Правительство установит дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов строительных СРО

Документ: Проект Постановления Правительства Российской Федерации "О дополнительных требованиях к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов и о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 25 мая 2022 г. № 945" (подготовлен Минстроем России 15.08.2025 г.)

Предложены дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов. К их числу отнесут:

- количество по месту основной работы у члена СРО специалистов, работников и специалистов иных профессий;

- сведения о количестве заключенных договоров подряда, общий размер обязательств по ним, а также фактический максимальный размер обязательств по такому договору;

- сведения о количестве заключенных конкурентных договоров и фактический совокупный размер обязательств по ним;

- сведения о количестве исполненных договоров подряда и общий размер обязательств по ним;

- сведения о количестве исполненных конкурентных договоров и фактический совокупный размер обязательств по ним;

- сведения о соответствии члена СРО правилам саморегулирования.

11. Правительство установит дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов строительных СРО

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2025 г. № 1783 “О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. N 1670” (документ не вступил в силу)

С 1 марта 2026 г. вносятся изменения в требования к осуществлению регионального жилищного надзора.

К предмету надзора отнесено соблюдение требований к порядку размещения информации в системе ЖКХ не только ресурсоснабжающими организациями и УК, но и региональными операторами, застройщиками, лицами, которые размещают информацию в системе при непосредственном управлении МКД.

12. Вводятся дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов строительных СРО

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 25 ноября 2025 г. № 1880 “О дополнительных требованиях к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства” (документ не вступил в силу).

С 1 марта 2026 г. будут действовать дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов. Это, например, количество по месту основной работы у члена СРО специалистов, количество заключенных договоров подряда, общий размер обязательств по ним, а также фактический максимальный размер обязательств по такому договору, данные о соответствии члена СРО правилам саморегулирования. Уточняется порядок ведения реестра.

13. Госстройнадзор: уточнено одно из оснований для внеплановой проверки

Документ: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 августа 2025 г. № 518/пр “О внесении изменения в пункт 5 перечня индикаторов риска нарушения обязательных требований по федеральному государственному строительному надзору, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 декабря 2024 г. N 860/пр”

Зарегистрировано 29 Сентября 2025 г. Регистрационный N 83682.

Уточнен один из поводов для внеплановой проверки в рамках госстройнадзора. Со 120 до 180 календарных дней увеличен период, в который будет оцениваться отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со дня выдачи застройщику, техническому заказчику заключения о соответствии объекта требованиям к проектной документации.

14. Установлено, как разрабатываются и утверждаются правила саморегулирования в сфере строительства

Документ: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 октября 2025 г. № 656/пр "Об установлении порядка разработки, согласования и утверждения правил саморегулирования в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, внесения изменений в них, порядка их отмены, а также требований к ним и перечня таких правил"

Зарегистрировано 27 Ноября 2025 г. Регистрационный N 84316.

Правила саморегулирования в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта и сноса объектов капстроительства будет разрабатывать Национальное объединение СРО. Решение о разработке правил будет принимать его совет.

Национальное объединение должно разместить проект правил на срок не менее 20 рабочих дней на своем сайте для направления предложений и замечаний.

Проект нужно будет направить в Минстрой сопроводительным письмом с пояснительной запиской в форме электронного документа.

Министерство в течение 5 рабочих дней направит проект на согласование в Минэкономразвития, которое в течение 10 рабочих дней рассмотрит его и направит в Минстрой информацию о согласовании.

Минстрой в течение 10 рабочих дней рассмотрит проект и проинформирует Национальное объединение о его согласовании. Согласованный проект совет Национального объединения утвердит в течение 10 рабочих дней.

Составлен список правил. Среди них - требования к членству в СРО, в т. ч. к ее членам, порядок прекращения членства и правила применения к членам дисциплинарных мер.

Приказ вступает в силу с 1 марта 2026 г. и будет действовать 6 лет.

15. Обновлен порядок уведомления СРО о заключенных договорах подряда и совокупном размере обязательств

Документ: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 октября 2025 г. N 655/пр “Об утверждении Порядка уведомления саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства о заключенных членом такой саморегулируемой организации договорах подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договорах строительного подряда, договорах подряда на осуществление сноса, а также о фактическом совокупном размере обязательств по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров”

Зарегистрировано 27 Ноября 2025 г. Регистрационный N 84317.

В ГрК РФ были внесены поправки, согласно которым член СРО обязан уведомлять СРО о заключенных им договорах подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договорах строительного подряда, договорах подряда на снос, а также о фактическом совокупном размере обязательств по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов.

Минстрой утвердил порядок такого информирования СРО. Уведомление направляется в течение 3 рабочих дней со дня, следующего за днем заключения, расторжения или исполнения указанных договоров, с приложением подтверждающих фактический размер обязательств по этим договорам документов. Определено его содержание. Уведомление можно представить непосредственно в СРО, направить по почте либо в виде электронного документа, подписанного ЭП.

Ранее действовавший порядок признан утратившим силу.

Приказ вступает в силу с 1 марта 2026 г. и действует в течение 6 лет.

16. В сфере строительства будет действовать реестровая модель разрешительной деятельности

Документ: Проект Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации "Об утверждении типовой формы выписки из реестра разрешений на строительство и типовой формы выписки из реестра разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию" (подготовлен Минстроем России 16.12.2025)

С 1 сентября 2026 г. подтверждением выдачи разрешения на строительство и на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию будет являться запись в соответствующем реестре.

Минстрой разработал типовые формы выписок из реестров разрешений на строительство и на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Формы разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию утратят силу.

17. ФНС указала, как в декларации по НДС отразить работы по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу

Документ: Письмо Федеральной налоговой службы от 19 июня 2025 г. № СД-4-3/5962@ “Заполнение раздела 7 декларации по НДС в части отражения нового кода операции, предусмотренной пп. 23.2 п. пункта 3 статьи 149 НК РФ”

С 1 апреля 2025 г. не облагаются НДС работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда с физлицом с использованием счетов эскроу.

До внесения изменений в порядок заполнения декларации по НДС налогоплательщики вправе использовать в разделе 7 код операции "1011235 - операции, указанные в подпункте 23.2 пункта 3 статьи 149 Кодекса".

18. Минстрой ответил на вопросы о подготовке документации для строительства

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 июня 2025 г. № 18128-ОГ/08.

Правительством определены случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капстроительства не требуется подготовка рабочей документации - если не требуются разрешение на строительство и экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта не требуется разрешение на строительство, также утвержден Правительством.

Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

19. Разъяснен порядок уведомления членами СРО в сфере строительства о размере обязательств по конкурентным договорам

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 сентября 2025 г. № 56254-ТБ/02 Об обязанности члена саморегулируемой организации уведомлять организацию о заключенных им договорах и предъявляемых к нему исках.

С 1 марта 2026 г. член СРО в сфере строительства должен уведомлять СРО о заключенных договорах подряда на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации, строительного подряда и подряда на снос, а также о размере обязательств по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов. Уведомление направляется в течение 3 рабочих дней со дня, следующего за днем заключения, расторжения или исполнения договоров, с приложением подтверждающих документов. Планируется установить порядок направления уведомления и перечень НПА, в рамках которых договор относится к конкурентным.

За счет взносов членов СРО формируется компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств (КФ ОДО). СРО должна возместить из средств КФ ОДО из неустойки только штраф по конкурентному договору. Законом установлено ограничение размера компенсационной выплаты из средств КФ ОДО по одному случаю возмещения ущерба, которое распространяется и на штраф. СРО может установить обязанность ее членов уведомлять о банковских гарантиях, предоставленных в качестве обеспечения исполнения конкурентного договора.

20. Как быть с НДС, если подрядчик на УСН строит для гражданина дом по договору строительного подряда, заключенному до 2025 г., - отвечает Минфин

Документ: Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 24 июня 2025 г. N 03-07-10/61259 Об исчислении подрядчиком, применяющим УСН, НДС в отношении работ по строительству жилых домов, выполняемых после 1 апреля 2025 г. на основании договоров строительного подряда, заключенных с физическими лицами до 1 января 2025 г.

От НДС освобождаются работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 г. на основании договора строительного подряда, заключенного с 1 марта 2025 г. с физлицом с использованием счетов эскроу.

Если подрядчиком, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от НДС, договоры строительного подряда заключены с физлицами до 1 марта 2025 г., а работы выполняются после 1 апреля 2025 г., то освобождение от НДС не применяется.

Одновременно отмечается, что плательщики УСН при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, облагаемых НДС, могут применяться ставки в размере 5% или 7%.

21. Разъяснен порядок разработки спецтехусловий о пожарной безопасности зданий и сооружений

Документ: Письмо МЧС России от 18 июля 2025 г. № 43-4276-19 “Информационное письмо о некоторых вопросах разработки и внесения изменений в специальные технические условия, отражающие специфику обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений и содержащие комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности”

При разработке СТУ (внесении в них изменений) в отношении вновь проектируемого объекта защиты (на который еще не получено положительное заключение экспертизы проектной документации) используются нормативные документы по пожарной безопасности, действовавшие на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, если с указанной даты прошло не более 1,5 лет, или на дату подачи СТУ на согласование в МЧС, или на дату поступления проектной документации на экспертизу.

При разработке СТУ (внесении в них изменений) в отношении проектируемого объекта защиты (на который получено положительное заключение экспертизы проектной документации, но объект защиты еще не введен в эксплуатацию) используются нормативные документы по пожарной безопасности, примененные при первоначальной экспертизе проектной документации, по результатам которой было получено положительное заключение, что подтверждается заключением (в СТУ делается ссылка на заключение).

При внесении изменений в СТУ в отношении введенного в эксплуатацию объекта защиты, которые обусловлены, например, изменением класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения или отдельных помещений в нем, изменением объемно-планировочных и конструктивных решений, при разработке СТУ используются положения нормативных документов по пожарной безопасности, действующих на дату подачи изменений в СТУ на согласование в МЧС или на дату поступления проектной документации на экспертизу.

22. Разъяснен порядок определения сметной стоимости строительства

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 8 августа 2025 г. № 46612-АВ/09 Об определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия.

Сметная стоимость строительства и работ по сохранению объектов культурного наследия за счет средств бюджетов и организаций с госучастием, а также сметная стоимость капремонта многоквартирного дома за счет средств регионального оператора, ТСЖ, кооператива или собственников определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов (ФРСН) и сметных цен строительных ресурсов. В других случаях она определяется с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН, и сметных цен строительных ресурсов, если это предусмотрено законом или договором.

При применении сметных норм следует руководствоваться разделами "Общие положения", "Исчисление объемов работ" и "Приложения" сборника сметных норм. Сметные нормы разрабатываются на основе принципа усреднения с определением нормативного количества затрат труда рабочих, работников-исполнителей реставрационных работ, пусконаладочного персонала, времени эксплуатации машин и механизмов и расхода материальных ресурсов.

В качестве исходных данных для разработки сметных норм следует использовать документы в области техрегулирования и стандартизации - техрегламенты, нацстандарты, международные стандарты, своды правил и спецтехусловия. В качестве нормативно-технической базы для разработки сметных норм следует использовать в том числе правила и требования по проектированию, организации, производству и приемке работ, установленные документами в области техрегулирования.

23. Росприроднадзор разъяснил вопросы постановки на госучет объектов НВОС, на которых ведется строительство

Документ: Информация Федеральной службы по надзору в сфере природопользования от 14 июля 2025 г. "Государственный учет объектов НВОС. Стройки или строящийся объект?"

Осуществление на объекте деятельности по возведению объектов капстроительства является основанием отнесения такого объекта к числу объектов НВОС. При этом постановке на госучет подлежит не строящийся объект, а сама строительная площадка. Она может быть отнесена к III или IV категории в зависимости от срока строительства.

При постановке на госучет объекта, на котором ведется строительство объекта НВОС I категории, в качестве объекта НВОС III категории сохраняется обязанность по заблаговременной подаче заявки на получение комплексного экологического разрешения. Также в отношении строящегося объекта НВОС проводится федеральный государственный экологический контроль (надзор) в целях оценки возможности выдачи заключения в отношении объекта капстроительства.

Нормативно-правовые акты Приморского края и Владивостока:

1. Предоставление юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Приморского края

Документ: Закон Приморского края от 30 октября 2025 г. N 888-КЗ “О внесении изменений в статью 14 Закона Приморского края “О регулировании земельных отношений в Приморском крае”

На территории Приморского края в соответствии с распоряжением Губернатора Приморского края допускается предоставление юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, за исключением инвестиционных проектов, которые реализуются на земельных участках, входящих в границы игорной зоны "Приморье", в случае, если соответствующий масштабный инвестиционный проект предусматривает создание и последующую эксплуатацию в течение не менее пяти лет постоянных мест содержания животных, являющихся некапитальными строениями, сооружениями, соответствующими требованиям к использованию животных в культурно-зрелищных целях и их содержанию, установленным Правительством Российской Федерации, и рассчитанных для единовременного содержания не менее пяти крупных хищников.

Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Практика:

1. ВС обобщил судебную практику по делам о предоставлении и использовании земельных участков для строительства

Документ: Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.)

Верховный Суд представил следующие правовые позиции по делам о предоставлении и использовании публичных земельных участков для строительства.

Антенно-мачтовые сооружения можно размещать без предоставления земельных участков и установления сервитута. Достаточно подать заявление о выдаче разрешения на размещение объектов связи.

Вид разрешенного использования (ВРИ) арендованного участка нельзя изменить для строительства иного объекта без корректировки договора. Арендатор не вправе сам изменять условия или требовать от администрации изменить ВРИ участка.

Лицо, начавшее стройку до изменения градостроительных документов, вправе достроить объект и в дальнейшем использовать его в соответствии с прежним ВРИ.

Уполномоченный орган не вправе отказать в продлении аренды лицу, правомерно построившему объект, но не получившему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию из-за истечения срока договора.

Если госорган не реализовал право на изъятие недостроенной недвижимости в течение установленного срока, собственнику не может быть отказано в продлении аренды для завершения строительства.

В местах комплексного развития территории участки в иных целях не предоставляются.

Факт проживания многодетной семьи в регионе в целях получения участка ИЖС не определяется исключительно регистрацией по месту жительства. При ее отсутствии место жительства можно подтвердить другими данными. Нельзя отказать в предоставлении участка в связи с достижением одним из детей 18 лет (23 лет для обучающихся очно), если семья была поставлена на учет ранее этого события. Участки для многодетных должны быть снабжены необходимой коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой.

2. Регистрация в ЕГРН и давность возведения не спасут самовольную пристройку к МКД от сноса

Документ: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 мая 2025 г. N 305-ЭС25-2717 по делу N А40-81499/2023 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Чиновники потребовали от владельцев магазинов в МКД снести самовольные пристройки к дому, возведенные 20-25 лет назад и зарегистрированные в ЕГРН. В первой инстанции им отказали, поскольку такие иски должны подавать собственники помещений.

Но вышестоящие инстанции одобрили снос построек.

В спорном МКД есть и муниципальные квартиры, значит, город имеет право на иск как долевой собственник земельного участка под МКД.

Спорная пристройка возведена к фасаду многоквартирного жилого дома, который является общей собственностью жильцов. Реконструкция, влекущая уменьшение части общего имущества, требует согласия всех собственников помещений. Ответчики не доказали, что общим собранием принималось соответствующее решение.

Спорные объекты не соответствуют строительным и пожарным нормам, создают угрозу жизни и здоровью граждан. Разрешительных документов на пристройку не представлено.

Вопреки заявлению ответчиков, на негаторные иски не распространяются сроки исковой давности. Верховный Суд РФ отказал собственникам пристроек в пересмотре дела.

3. Окончание действия госконтракта не освобождает недобросовестного подрядчика от включения в РНП

Документ: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 августа 2025 г. N 305-ЭС25-7468 по делу N А40-157126/2024 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Подрядчик не выполнил работы по госконтракту. Заказчик разместил в ЕИС решение об одностороннем отказе от договора по истечении срока его действия. Подрядчик возражал: расторгнуть можно только действующий договор.

Суды согласились с этим, но указали, что поданная заказчиком информация является поводом для ее проверки уполномоченным органом, чтобы решить вопрос о включении подрядчика в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Окончание действия контракта не освобождает от ответственности за его нарушение.

Жалоба подрядчика в Верховный Суд РФ не принята.

4. ВС разъяснил, в какие сроки можно подавать иск о взыскании убытков из-за недостатков строительства

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 г. N 306-ЭС25-1348 по делу N А65-17459/2021 Суд отменил судебные акты по делу о взыскании в солидарном порядке стоимости устранения недостатков, расходов на проведение независимой экспертизы, неустойки, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку выводы судов нижестоящих инстанций о пропуске сроков предъявления требований к продавцу по недостаткам проданного объекта недвижимости сделаны без учета того, что к исковым требованиям потребителя, связанными с недостатками товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, применяются общие сроки исковой давности.

Покупательница дома обнаружила трещину в несущих конструкциях, но суды отказали в иске из-за пропуска двухлетнего гарантийного срока с момента передачи дома. При этом подрядчик принимал на себя обязательства перед заказчиком, а не перед покупателем

Верховный Суд РФ направил дело на пересмотр.

Гарантийный срок необходим лишь для распределения бремени доказывания, но он не является сроком исковой давности. Покупатель вправе обращаться в суд и по истечении гарантии, но должен доказать, что недостатки были обнаружены именно в гарантийный период. В данном случае это подтверждено экспертизой.

Кроме того, подрядчик проинформировал заказчика о том, что строящийся дом не будет соответствовать СНиП. Заказчик согласился с этим, но покупателя о нарушениях не предупредил.

5. Истечение срока аренды участка не повод отобрать здание у добросовестного застройщика

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2025 г. N 309-ЭС25-1917 по делу N А50-4878/2022 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения, оставив в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения, поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Бизнесмену отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, так как истек договор аренды участка. Здание решили изъять и выставить на торги.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили иск ИП. По заключению экспертизы здание соответствует строительным и противопожарным нормам, построено на основании разрешений, не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью людей.

Но в дальнейшем суды отказали в иске, сославшись на недобросовестность истца. Он достраивал здание после истечения действия аренды и разрешения на строительство, допустив значительный перерыв в строительстве.

Верховный Суд РФ защитил застройщика.

Нельзя отказывать в признании права собственности только потому, что нет разрешения на ввод объекта, если застройщик действовал добросовестно. В данном случае недобросовестность не доказана. Длительный перерыв объясняется болезнью бизнесмена и арестом его имущества, переоформлением документации из-за изменений в строительных нормах. Истекший договор - не повод для отказа. Если здание построено законно на арендованной земле с действующим разрешением на строительство, то окончание аренды не делает постройку незаконной.

6. Застройщик должен соблюдать новые градостроительные нормы, даже если план участка согласован до их принятия

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2025 г. № 308-ЭС24-20719 по делу № А32-53202/2023 Дело по иску о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не дали оценку доводам ответчика о наличии ограничений строительства многоквартирных домов вне процедуры комплексного освоения территории

Застройщик получил участок в Сочи для строительства МКД и согласовал градостроительный план. Но через 4 года администрация отказалась выдавать разрешение на строительство, так как в этот период в городе запретили точечную застройку при отсутствии необходимой инфраструктуры. К тому же участок истца оказался в зоне малоэтажной застройки (не более 5 этажей).

Суды встали на защиту застройщика, так как его градостроительный план был согласован до введения ограничений. Но Верховный Суд РФ поддержал позицию сочинских чиновников и отправил дело на пересмотр.

Разрешение выдается по актуальным нормам. Застройщик как профессиональный участник рынка недвижимости должен был знать о новых градостроительных нормах и учитывать их. Строительство на территории с острой нехваткой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры нарушит права и интересы жильцов МКД. Кроме того, этажность участка была нарушена еще при проектировании дома.

В связи с невозможностью строительства из-за принятого градостроительного акта истец имеет право на взыскание убытков.

7. Если собственник здания не знает о его статусе как объекта культурного наследия, то он не обязан отвечать за его сохранность

Документ: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2025 г. N 18-КГ25-255-К4 Суд отменил судебные акты по делу о понуждении к исполнению требований по сохранению выявленного объекта культурного наследия, дело направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку собственник объекта недвижимости не обладал сведениями о включении принадлежащего ему здания в списки вновь выявленных объектов культурного наследия, выводы о необходимости принятия мер по сохранению последним такого объекта нельзя признать правильными

В результате строительных работ было демонтировано здание, внесенное в списки вновь выявленных объектов культурного наследия. По требованию администрации суды обязали собственницу участка выполнить работы по сохранению объекта. Тот факт, что собственница не знала о статусе здания, который не был указан в ЕГРН, не освобождает ее от обязанности по сохранению объекта при наличии таких сведений в иных общедоступных документах.

Верховный Суд РФ направил дело на пересмотр.

Гражданка не получала охранных документов в отношении выявленного здания, ограничения прав на земельный участок не устанавливались. Если собственник недвижимости не знает о включении ее в списки вновь выявленных объектов культурного наследия, то он не обязан обеспечивать ее сохранность. Кроме того, судом не дана оценка сведениям о том, что названный объект фактически демонтирован, а следовательно, речь идёт не о сохранении, а о воссоздании объекта.

Документ: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2025 г. N Ф08-2892/25 по делу N А53-45/2024

По мнению налогового органа, общество привлекло для выполнения строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, реконструкции, монтажа оборудования, а также разработки проектной и рабочей документации и поставки оборудования и материалов контрагентов, являющихся "техническими" компаниями и фирмами-однодневками.

Суд, исследовав обстоятельства дела, согласился с позицией налогового органа.

Установлено, что спорные контрагенты не выполняли заявленные работы и не могли их выполнять.

Суд рассмотрел довод о том, что у контрагента общества, который указан в качестве исполнителя спорных работ, есть свидетельство саморегулируемой организации. Наличие такого свидетельства не может подтверждать соответствие контрагента требованиям, необходимым для выполнения проектных и электромонтажных работ, выступать доказательством того, что общество проявило должную осмотрительность при выборе контрагента. Более того, одного свидетельства недостаточно для подтверждения должной осмотрительности.

Возврат к списку