Обзор изменений в законодательстве, регулирующем строительную деятельность в период с июля по сентябрь 2025 года

Документ: Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 309-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации” (Закон вступает в силу с 1 марта 2026 г.)

Национальные объединения будут разрабатывать и утверждать правила саморегулирования, оценивать соблюдение СРО требований к СРО и ее деятельности. В правилах саморегулирования можно прописать требования к наличию у ИП или юрлица по месту основной работы специалистов иных профессий, сведения о которых не включаются в национальные реестры специалистов, а также требования к минимальной численности таких специалистов.

В случае утверждения правил саморегулирования СРО будет обязана принять соответствующие внутренние документы или привести имеющиеся в соответствие.

Специалисты из национального реестра специалистов смогут уведомить национальное объединение о расторжении с ними трудового договора. Органы власти и организации будут информировать национальное объединение о специалистах, по результатам работы которых выданы отрицательные заключения экспертизы или отказано в выдаче заключения о соответствии объекта требованиям.

Член СРО может выполнять строительство, реконструкцию, капремонт, снос объектов исключительно исходя из размера взноса в компенсационный фонд СРО. Член СРО обязан уведомлять СРО о заключенных им договорах подряда, а также о фактическом совокупном размере обязательств по договорам, заключенным конкурентными способами, о предъявлении к нему иска о взыскании причиненного вреда и (или) ущерба.

Уточнен порядок исключения сведений о СРО из госреестра.

Минстрой будет направлять в национальные объединения требования о необходимости проведения оценки соблюдения СРО требований и о принятии мер по недопустимости нарушения требований.

2. В рамках совершенствования саморегулирования в строительной отрасли предложено усилить ответственность СРО.

Документ: Досье на проект федерального закона № 834808-8 “О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях” (об установлении административной ответственности для саморегулируемых организаций в сфере строительства) (внесен 06.02.2025 депутатами ГД С.А. Пахомовым, А.Б. Выборным, B.В. Пинским, В.А. Кошелевым, Р.М. Лябиховым, А.С. Аксёненко, C.В. Колуновым, И.С. Вольфсоном)

10 июля 2025 г. Госдума приняла в первом чтении проект поправок к КоАП.

Предложено установить административную ответственность для СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов капстроительства и ее должностных лиц за нарушения:

- при созыве и проведении общего собрания членов СРО;

- при формировании, размещении и расходовании средств компенсационных фондов СРО;

- при проверке деятельности своих членов;

- при приеме в члены СРО;

- при применении мер дисциплинарного воздействия или при рассмотрении дел о нарушении членами СРО установленных требований и стандартов.

Для национальных объединений СРО и их должностных лиц введут ответственность за нарушение порядка оценки соблюдения СРО установленных требований и стандартов, за неразмещение в Интернете сведений и информации, за нарушение порядка ведения национального реестра специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, национального реестра специалистов в области строительства.

Установят ответственность за невыполнение законного предписания органа по контролю (надзору) за деятельностью СРО.

3. Запрет на опубликование сведений о нахождении объектов археологического наследия хотят отменить.

Документ: Досье на проект федерального закона № 836668-8 “О внесении изменений в статьи 20 и 26 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (об отмене запрета опубликования отдельных сведений об объектах археологического наследия) (внесен 08.02.2025 Законодательным Собранием Краснодарского края)

Госдума 10 июля 2025 г. приняла в первом чтении законопроект об отмене запрета на опубликование отдельных сведений об объектах археологического наследия, позволяющих идентифицировать объект культурного наследия на местности, и сведений о его предмете охраны.

Без доступа к этой информации лица, ведущие земляные или строительные работы, невольно причиняют вред объектам археологического наследия, который значительно превышает вред, причиняемый незаконными поисками археологических предметов.

В связи с этим предлагается отменить ограничение доступа физических и юридических лиц к указанным сведениям.

4. 44-ФЗ: условия госконтракта на благоустройство можно будет менять.

Документ: Досье на проект федерального закона № 854737-8 “О внесении изменений в статью 95 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (в части изменения существенных условий контракта при его исполнении) (внесен 03.03.2025 депутатами ГД Г.О. Паниным, М.А. Топилиным, А.Ю. Кирьяновым, С.А. Наумовым, А.А. Гетта, А.Б. Парфеновым, Р.Б. Чемерис, А.А. Волоцковым, О.Н. Фадиной, Р.В. Любарским, С.В. Кабышевым, А.Б. Говыриным, сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, А.Д. Артамоновым, С.Н. Рябухиным, А.В. Двойных, А.А. Салпагаровым)

22 июля 2025 г. Госдума приняла закон, которым разрешается менять существенные условия контракта по 44-ФЗ на благоустройство территории, если они меняют цену контракта не более чем на 10%.

Вводится еще один случай для корректировки - возникла необходимость изменения срока исполнения контракта на работы по строительному контролю вследствие и в пределах увеличения (уменьшения) срока исполнения контракта на строительство, реконструкцию, капремонт, в процессе которых проводится контроль, без изменения иных существенных условий.

5. Застройщики смогут получить до конца 2025 г. отсрочку по уплате неустойки дольщикам.

Документ: Досье на проект федерального закона № 897328-8 “О внесении изменений в статьи 105 и 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и статью 18 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части освобождения должника - органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, государственного (муниципального) казенного учреждения от уплаты исполнительского сбора) (внесен 18.04.2025 Правительством Российской Федерации)

22 июля 2025 г. Госдума приняла закон, согласно которому до 31 декабря 2025 г. в рамках исполнительного производства о взыскании с застройщика неустойки по ДДУ взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель будут вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке (рассрочке). Она будет предоставляться на срок не менее чем до указанной даты.

Если уже предоставлена отсрочка до 30 июня 2025 г., то она автоматически продлевается на период до конца 2025 г.

Отменяется взыскание исполнительского сбора в случаях, когда исполнительное производство возбуждено по требованиям неимущественного характера в отношении должника - органа госвласти, местного самоуправления, государственного (муниципального) казенного учреждения.

6. Сферу компетенции Правительства в области строительства планируется сузить.

Документ: Досье на проект федерального закона № 1021662-8 “О признании утратившими силу пункта 7.17 части 1 статьи 6 и части 2.1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации” (внесен 22.09.2025 Правительством Российской Федерации)

22 сентября 2025 г. в Госдуму поступил законопроект, исключающий из полномочий Правительства установление порядка определения сметной стоимости строительства в отношении объектов, расположенных за рубежом и финансируемых с привлечением бюджетных средств, а также средств организаций, созданных РФ, ее субъектами или муниципалитетами, или в которых доля публично-правового образования составляет более 50 процентов.

Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением указанных средств, определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в соответствующий федеральный реестр. Данные сметные нормативы утверждаются Минстроем в установленном им порядке.

7. Правительство установит дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов строительных СРО.

Документ: Проект Постановления Правительства Российской Федерации "О дополнительных требованиях к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов и о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 25 мая 2022 г. № 945" (подготовлен Минстроем России 15.08.2025 г.)

Предложены дополнительные требования к составу сведений, включаемых в реестр членов СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов. К их числу отнесут:

- количество по месту основной работы у члена СРО специалистов, работников и специалистов иных профессий;

- сведения о количестве заключенных договоров подряда, общий размер обязательств по ним, а также фактический максимальный размер обязательств по такому договору;

- сведения о количестве заключенных конкурентных договоров и фактический совокупный размер обязательств по ним;

- сведения о количестве исполненных договоров подряда и общий размер обязательств по ним;

- сведения о количестве исполненных конкурентных договоров и фактический совокупный размер обязательств по ним;

- сведения о соответствии члена СРО правилам саморегулирования.

8. Кабмин уточнил требования к кредитным организациям, в которых можно размещать средства компенсационного фонда.

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 2025 г. № 1202 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. N 1232" (Постановление вступает в силу с 14 декабря 2025 г.)

В законодательство были внесены поправки, согласно которым в качестве единого требования при отборе кредитных организаций для их доступа к публичным финансовым ресурсам будет применяться уровень кредитного рейтинга, установленный Правительством. Оно же определит случаи, при которых данный критерий не применяется.

В целях реализации этих положений Правительство скорректировало требования к кредитной организации, в которой учитываются средства компенсационного фонда. В частности, установлено, что такая организация должна иметь одновременно не менее 2 кредитных рейтингов не ниже уровня "A-(RU)" по национальной рейтинговой шкале для РФ АКРА или не ниже уровня "ruA-" по шкале Эксперт РА.

Ряд поправок связан с созданием Фонда развития территорий.

9. Как быть с НДС, если подрядчик на УСН строит для гражданина дом по договору строительного подряда, заключенному до 2025 г., - отвечает Минфин.

Документ: Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 24 июня 2025 г. N 03-07-10/61259 Об исчислении подрядчиком, применяющим УСН, НДС в отношении работ по строительству жилых домов, выполняемых после 1 апреля 2025 г. на основании договоров строительного подряда, заключенных с физическими лицами до 1 января 2025 г.

От НДС освобождаются работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 г. на основании договора строительного подряда, заключенного с 1 марта 2025 г. с физлицом с использованием счетов эскроу.

Если подрядчиком, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от НДС, договоры строительного подряда заключены с физлицами до 1 марта 2025 г., а работы выполняются после 1 апреля 2025 г., то освобождение от НДС не применяется.

Одновременно отмечается, что плательщики УСН при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, облагаемых НДС, могут применяться ставки в размере 5% или 7%.

10. Разъяснен порядок определения сметной стоимости строительства

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 8 августа 2025 г. № 46612-АВ/09 Об определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия

Сметная стоимость строительства и работ по сохранению объектов культурного наследия за счет средств бюджетов и организаций с госучастием, а также сметная стоимость капремонта многоквартирного дома за счет средств регионального оператора, ТСЖ, кооператива или собственников определяется с обязательным применением сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов (ФРСН) и сметных цен строительных ресурсов. В других случаях она определяется с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН, и сметных цен строительных ресурсов, если это предусмотрено законом или договором.

При применении сметных норм следует руководствоваться разделами "Общие положения", "Исчисление объемов работ" и "Приложения" сборника сметных норм. Сметные нормы разрабатываются на основе принципа усреднения с определением нормативного количества затрат труда рабочих, работников-исполнителей реставрационных работ, пусконаладочного персонала, времени эксплуатации машин и механизмов и расхода материальных ресурсов.

В качестве исходных данных для разработки сметных норм следует использовать документы в области техрегулирования и стандартизации - техрегламенты, нацстандарты, международные стандарты, своды правил и спецтехусловия. В качестве нормативно-технической базы для разработки сметных норм следует использовать в том числе правила и требования по проектированию, организации, производству и приемке работ, установленные документами в области техрегулирования.

11. Минстрой ответил на вопросы о подготовке документации для строительства.

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 июня 2025 г. № 18128-ОГ/08.

Правительством определены случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капстроительства не требуется подготовка рабочей документации - если не требуются разрешение на строительство и экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта не требуется разрешение на строительство, также утвержден Правительством.

Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

12. ФНС указала, как в декларации по НДС отразить работы по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу.

Документ: Письмо Федеральной налоговой службы от 19 июня 2025 г. № СД-4-3/5962@ “Заполнение раздела 7 декларации по НДС в части отражения нового кода операции, предусмотренной пп. 23.2 п. пункта 3 статьи 149 НК РФ”

С 1 апреля 2025 г. не облагаются НДС работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда с физлицом с использованием счетов эскроу.

До внесения изменений в порядок заполнения декларации по НДС налогоплательщики вправе использовать в разделе 7 код операции "1011235 - операции, указанные в подпункте 23.2 пункта 3 статьи 149 Кодекса".

13. Разъяснен порядок разработки спецтехусловий о пожарной безопасности зданий и сооружений.

Документ: Письмо МЧС России от 18 июля 2025 г. № 43-4276-19 “Информационное письмо о некоторых вопросах разработки и внесения изменений в специальные технические условия, отражающие специфику обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений и содержащие комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности”

При разработке СТУ (внесении в них изменений) в отношении вновь проектируемого объекта защиты (на который еще не получено положительное заключение экспертизы проектной документации) используются нормативные документы по пожарной безопасности, действовавшие на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, если с указанной даты прошло не более 1,5 лет, или на дату подачи СТУ на согласование в МЧС, или на дату поступления проектной документации на экспертизу.

При разработке СТУ (внесении в них изменений) в отношении проектируемого объекта защиты (на который получено положительное заключение экспертизы проектной документации, но объект защиты еще не введен в эксплуатацию) используются нормативные документы по пожарной безопасности, примененные при первоначальной экспертизе проектной документации, по результатам которой было получено положительное заключение, что подтверждается заключением (в СТУ делается ссылка на заключение).

При внесении изменений в СТУ в отношении введенного в эксплуатацию объекта защиты, которые обусловлены, например, изменением класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения или отдельных помещений в нем, изменением объемно-планировочных и конструктивных решений, при разработке СТУ используются положения нормативных документов по пожарной безопасности, действующих на дату подачи изменений в СТУ на согласование в МЧС или на дату поступления проектной документации на экспертизу.

Практика:

1. Застройщик должен соблюдать новые градостроительные нормы, даже если план участка согласован до их принятия

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2025 г. № 308-ЭС24-20719 по делу № А32-53202/2023 Дело по иску о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не дали оценку доводам ответчика о наличии ограничений строительства многоквартирных домов вне процедуры комплексного освоения территории.

Застройщик получил участок в Сочи для строительства МКД и согласовал градостроительный план. Но через 4 года администрация отказалась выдавать разрешение на строительство, так как в этот период в городе запретили точечную застройку при отсутствии необходимой инфраструктуры. К тому же участок истца оказался в зоне малоэтажной застройки (не более 5 этажей).

Суды встали на защиту застройщика, так как его градостроительный план был согласован до введения ограничений. Но Верховный Суд РФ поддержал позицию сочинских чиновников и отправил дело на пересмотр.

Разрешение выдается по актуальным нормам. Застройщик как профессиональный участник рынка недвижимости должен был знать о новых градостроительных нормах и учитывать их. Строительство на территории с острой нехваткой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры нарушит права и интересы жильцов МКД. Кроме того, этажность участка была нарушена еще при проектировании дома.

В связи с невозможностью строительства из-за принятого градостроительного акта истец имеет право на взыскание убытков.

2.Окончание действия госконтракта не освобождает недобросовестного подрядчика от включения в РНП

Документ: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 августа 2025 г. N 305-ЭС25-7468 по делу N А40-157126/2024 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Подрядчик не выполнил работы по госконтракту. Заказчик разместил в ЕИС решение об одностороннем отказе от договора по истечении срока его действия.

Подрядчик возражал: расторгнуть можно только действующий договор.

Суды согласились с этим, но указали, что поданная заказчиком информация является поводом для ее проверки уполномоченным органом, чтобы решить вопрос о включении подрядчика в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Окончание действия контракта не освобождает от ответственности за его нарушение.

Жалоба подрядчика в Верховный Суд РФ не принята.

3.ВС разъяснил, в какие сроки можно подавать иск о взыскании убытков из-за недостатков строительства

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 г. N 306-ЭС25-1348 по делу N А65-17459/2021 Суд отменил судебные акты по делу о взыскании в солидарном порядке стоимости устранения недостатков, расходов на проведение независимой экспертизы, неустойки, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку выводы судов нижестоящих инстанций о пропуске сроков предъявления требований к продавцу по недостаткам проданного объекта недвижимости сделаны без учета того, что к исковым требованиям потребителя, связанными с недостатками товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, применяются общие сроки исковой давности

Покупательница дома обнаружила трещину в несущих конструкциях, но суды отказали в иске из-за пропуска двухлетнего гарантийного срока с момента передачи дома. При этом подрядчик принимал на себя обязательства перед заказчиком, а не перед покупателем.

Верховный Суд РФ направил дело на пересмотр. Гарантийный срок необходим лишь для распределения бремени доказывания, но он не является сроком исковой давности. Покупатель вправе обращаться в суд и по истечении гарантии, но должен доказать, что недостатки были обнаружены именно в гарантийный период. В данном случае это подтверждено экспертизой.

Кроме того, подрядчик проинформировал заказчика о том, что строящийся дом не будет соответствовать СНиП. Заказчик согласился с этим, но покупателя о нарушениях не предупредил.

4.Регистрация в ЕГРН и давность возведения не спасут самовольную пристройку к МКД от сноса

Документ: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 мая 2025 г. N 305-ЭС25-2717 по делу N А40-81499/2023 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Чиновники потребовали от владельцев магазинов в МКД снести самовольные пристройки к дому, возведенные 20-25 лет назад и зарегистрированные в ЕГРН. В первой инстанции им отказали, поскольку такие иски должны подавать собственники помещений.

Но вышестоящие инстанции одобрили снос построек.

В спорном МКД есть и муниципальные квартиры, значит, город имеет право на иск как долевой собственник земельного участка под МКД.

Спорная пристройка возведена к фасаду многоквартирного жилого дома, который является общей собственностью жильцов. Реконструкция, влекущая уменьшение части общего имущества, требует согласия всех собственников помещений. Ответчики не доказали, что общим собранием принималось соответствующее решение.

Спорные объекты не соответствуют строительным и пожарным нормам, создают угрозу жизни и здоровью граждан. Разрешительных документов на пристройку не представлено.

Вопреки заявлению ответчиков, на негаторные иски не распространяются сроки исковой давности. Верховный Суд РФ отказал собственникам пристроек в пересмотре дела.

5.Истечение срока аренды участка не повод отобрать здание у добросовестного застройщика

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2025 г. N 309-ЭС25-1917 по делу N А50-4878/2022 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения, оставив в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление о признании права собственности на административное здание для бытового обслуживания населения, поскольку спорный объект возведен истцом на предоставленном для строительства земельном участке, соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бизнесмену отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, так как истек договор аренды участка. Здание решили изъять и выставить на торги.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили иск ИП. По заключению экспертизы здание соответствует строительным и противопожарным нормам, построено на основании разрешений, не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью людей.

Но в дальнейшем суды отказали в иске, сославшись на недобросовестность истца. Он достраивал здание после истечения действия аренды и разрешения на строительство, допустив значительный перерыв в строительстве.

Верховный Суд РФ защитил застройщика. Нельзя отказывать в признании права собственности только потому, что нет разрешения на ввод объекта, если застройщик действовал добросовестно. В данном случае недобросовестность не доказана. Длительный перерыв объясняется болезнью бизнесмена и арестом его имущества, переоформлением документации из-за изменений в строительных нормах.

Истекший договор - не повод для отказа. Если здание построено законно на арендованной земле с действующим разрешением на строительство, то окончание аренды не делает постройку незаконной.

6.Наличие у контрагента налогоплательщика, указанного в качестве исполнителя работ, свидетельства СРО само по себе не является доказательством того, что налогоплательщик проявил должную осмотрительность при выборе контрагента

Документ: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2025 г. N Ф08-2892/25 по делу N А53-45/2024

По мнению налогового органа, общество привлекло для выполнения строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, реконструкции, монтажа оборудования, а также разработки проектной и рабочей документации и поставки оборудования и материалов контрагентов, являющихся "техническими" компаниями и фирмами-однодневками.

Суд, исследовав обстоятельства дела, согласился с позицией налогового органа.

Установлено, что спорные контрагенты не выполняли заявленные работы и не могли их выполнять. Суд рассмотрел довод о том, что у контрагента общества, который указан в качестве исполнителя спорных работ, есть свидетельство саморегулируемой организации. Наличие такого свидетельства не может подтверждать соответствие контрагента требованиям, необходимым для выполнения проектных и электромонтажных работ, выступать доказательством того, что общество проявило должную осмотрительность при выборе контрагента. Более того, одного свидетельства недостаточно для подтверждения должной осмотрительности.

Возврат к списку