Обзор изменений в законодательстве, регулирующем строительную деятельность в период с января по март 2025 года

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2024 г. № 1981 “О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2022 г. N 680”

На 2025 г. продлен период, когда можно менять существенные условия государственных и муниципальных контрактов на строительство, реконструкцию, капремонт, снос объекта капстроительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия при возникновении независящих от сторон обстоятельств, влекущих невозможность исполнения.

2. Продлен период действия особенностей внесения изменений в проектную документацию в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2024 г. № 1967 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2022 г. N 579”

Действие особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение госэкспертизы, в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги продлено до 31 декабря 2025 г.

Исключены нормы о непроведении государственной экологической экспертизы, в том числе повторной, государственной историко-культурной экспертизы. Исключена возможность продления сроков экспертизы проектной документации.

Постановление вступило в силу с 1 января 2025 г.

3. О размещении линейных объектов регионального значения в 2025 г.

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2024 г. № 1985 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. N 575”

В 2025 г. в отношении линейных объектов регионального значения возможны подготовка, утверждение и внесение изменений в документацию по планировке территории, даже если размещение такого объекта не предусмотрено документами территориального планирования.

Постановление вступило в силу с 1 января 2025 г.

4.Уточнены некоторые вопросы реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2024 г. № 1965 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”

До конца 2033 г. был продлен срок действия особенностей реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры. В связи с этим продлено действие понятия этапа строительства в отношении линейных объектов транспортной инфраструктуры, включенных в перечень объектов, в т. ч. необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей. Это также создание, реконструкция одного либо нескольких объектов капстроительства или их частей, которые входят в состав такого линейного объекта и не могут быть введены в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно. Также до конца 2033 г. Минстрой уполномочен устанавливать требования к составу и содержанию технических требований и условий, которые должны соблюдаться при реконструкции и капремонте линейных объектов, а также при подготовке соответствующей проектной документации.
Постановление вступило в силу с 1 января 2025 г.

5. Мораторий на неустойки застройщикам продлен

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2024 г. N 1916 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326”

До 30 июня 2025 г. продлен период, когда не применяются неустойка (штрафы, пени), проценты, возмещение убытков и иные финансовые санкции за нарушение законодательства о долевом строительстве.

С 1 января до 30 июня 2025 г. включительно не начисляются:

- неустойка за нарушение срока сдачи многоквартирного дома, являющегося уникальным;

- неустойка за несвоевременное устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, если жилье купили для личных нужд;

- штраф, присужденный судом за нарушение срока исправления дефектов.

При возмещении застройщиком расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов).

Постановление вступило в силу с 1 января 2025 г.

6. Разъяснен порядок вычета сумм НДС, предъявленных подрядной организации по товарам, приобретенным для строительно-монтажных работ

Документ: Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 9 декабря 2024 г. N 03-07-11/123888 «О применении подрядной организацией вычетов сумм налога на добавленную стоимость в отношении затрат, связанных с выполнением строительно-монтажных работ»

Минфин с учетом позиции ВАС разъяснил, что суммы НДС, предъявленные подрядной организации по товарам, приобретенным для строительно-монтажных работ, принимаются к вычету на основании счетов-фактур, выставленных продавцами этих товаров, после принятия их на учет и при наличии первичных документов независимо от факта получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего выполнения работ, а также их проведения в последующих налоговых периодах.

Вычеты можно заявить в налоговых периодах в пределах 3 лет после принятия на учет приобретенных товаров.

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 января 2025 г. № 3236-СМ/08 «О предоставлении информации о нормативно-правовом регулировании применения модульных зданий и сооружений при строительстве социально значимых объектов в части их возведения, получения заключения государственной экспертизы и ввода в эксплуатацию»

Модульное строительство является всего лишь одной из технологий строительства. Не следует исключать необходимость проведения в отношении создаваемого объекта предусмотренных градостроительным законодательством процедур.

Необходимость проведения экспертизы проектной документации устанавливается нормами ГрК РФ и другими нормативными правовыми актами.

8. Разработаны минимальные требования к отделочным работам на объекте долевого строительства

Документ: Проект Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки" (подготовлен Минстроем России 24.01.2025)

С 1 марта 2025 г. в Законе о долевом строительстве появится понятие "стандарт застройщика". Это документ, содержащий требования к качеству отделочных работ и элементов отделки объекта долевого строительства, зарегистрированный в Федеральном информационном фонде стандартов. При включении в договор ссылки на такой стандарт он будет считаться неотъемлемой частью договора. Стандарт застройщика не может ухудшать положение участников строительства по сравнению с минимальными требованиями Минстроя.

Разработаны минимальные требования к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки. Указаны требования к оштукатуренным поверхностям, облицовочным покрытиям стен, качеству малярных и обойных работ, готовому покрытию пола, оштукатуренным основаниям потолков, устройству подвесных и натяжных потолков.

9. Минстрой ответил на вопросы о сроке экспертизы проектной документации

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2025 г. № 2272-ОГ/08 «О продлении сроков проведения государственной экспертизы проектной документации»

С 1 января 2025 г. не допускается неоднократное продление сроков проведения госэкспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий на основании заявления застройщика, технического заказчика или лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных ГрК.

Срок проведения госэкспертизы определяется сложностью объекта капстроительства, но не должен превышать 42 рабочих дня. Он может быть продлен по заявлению застройщика или технического заказчика не более чем на 20 рабочих дней, а в случаях и в порядке, определенных Правительством, - еще не более чем на 30 рабочих дней.

10. Минстрой разъяснил условия, при которых при реконструкции не нужно получать разрешение на строительство

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2024 г. № 76955-СМ/08 «О направлении информации об условиях, при которых не требуется получение разрешения на строительство для выполнения строительных работ по реконструкции и (или) изменению объектов капитального строительства и (или) их частей»

Не нужно получать разрешение на строительство для реконструкции и (или) изменения объектов капстроительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности и не превышают предельных параметров, установленных градостроительным регламентом.

Минстрой указал, что данное правило применимо, например, при создании перегородок из легких сэндвич-панелей, монтаже внутренних некапитальных перегородок, установке санитарно-технического оборудования, при текущем ремонте объекта.

Разъяснен порядок подготовки техпланов измененных объектов.

11. Вводится новый порядок использования счетов эскроу при строительстве частного дома

Документ: Информация Банка России от 28 февраля 2025 г. “Вводится новый порядок использования счетов эскроу при строительстве частного дома”

С 1 марта 2025 г. граждане (заказчики), использующие счета эскроу для расчетов при строительстве частного дома, имеют те же преимущества, что и при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Подрядчик может получить деньги со счета эскроу только после регистрации права собственности на построенный дом. Если подрядчик не выполнит своих обязательств, гражданин получит деньги обратно.

Счета эскроу открываются только в банках с достаточным кредитным рейтингом, а средства на них застрахованы в пределах 10 млн руб.

Граждане могут отказаться от продолжения строительства частного дома и вернуть средства со счета эскроу при оплате подрядчику использованных материалов и выполненных работ.

Получить льготную "Семейную ипотеку" на строительство частного дома можно только при размещении средств для оплаты по договору подряда на счете эскроу.

Подрядчики должны публиковать в Единой информсистеме жилищного строительства сведения об организации, о проектах частных домов, которые могут быть построены, с предполагаемой стоимостью и сроками работ, а также о банке, в котором открывается счет эскроу.

12. Саморегулирование в строительстве: поправки к ГрК РФ прошли первое чтение

Документ: Досье на проект федерального закона № 779131-8 “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации” (о совершенствовании саморегулирования в строительстве) (внесен 26.11.2024 депутатами ГД С.А. Пахомовым, B.А. Кошелевым, Р.М. Лябиховым, А.С. Аксёненко, C.В. Колуновым, И.С. Вольфсоном)

19 марта 2025 г. Госдума в первом чтении приняла проект поправок к ГрК РФ, касающийся совершенствования саморегулирования в строительстве.

В частности, предусматривается стандартизация деятельности саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов капитального строительства (СРО) путем введения общих стандартов организации, утверждаемых Национальными объединениями. Установление перечня таких стандартов, порядок их разработки, согласования и утверждения закрепляются за Минстроем. При этом СРО будет самостоятельно определять содержание своих стандартов и внутренних документов с учетом положений федеральных стандартов.

Устанавливается порядок оценки Национальными объединениями соблюдения законодательства, в т. ч. общих стандартов организации, как СРО, так и членами СРО на постоянной основе с использованием информтехнологий. По ее итогам Национальное объединение будет направлять в СРО обязательное для исполнения уведомление о несоответствии.

Уточняется процедура внесудебного исключения сведений о СРО из госреестра в случае несоответствия количества ее членов, размера компенсационного фонда СРО и нарушения регионального принципа формирования для строительных СРО. Предусматривается обязанность члена СРО уведомлять СРО о заключенных, расторгнутых и исполненных договорах и о фактическом совокупном размере обязательств по ним. Минстрой наделяется полномочиями по направлению в Совет Национального объединения СРО обязательного к исполнению уведомления о недопустимости нарушения соответствующих требований.

Практика:

1. Застройщик не получит разрешения на строительство без техусловий на подключение МКД к сетям

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2024 г. № 303-ЭС24-12863 по делу № А04-8322/2023

Дело по иску о признании незаконными решений администрации об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных домов направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не исследовали документацию, представленную истцом для выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства.

Застройщику отказали в разрешениях на строительство многоквартирных домов из-за отсутствия техусловий на отвод ливневых вод, организацию проезда и в связи с несоответствием проектной потребности в электроэнергии техусловиям подключения к электроснабжению. Суды обязали муниципалитет выдать разрешения. Они указали, что выдача техусловий подключения МКД к инженерным сетям - это муниципальная услуга.

Верховный Суд РФ с этим не согласился. Техусловия обязан получить и предоставить сам застройщик. Оснований для запроса данных документов в порядке межведомственного взаимодействия не имеется, поскольку выдача техусловий не госуслуга. Техусловия - это исходные и обязательные документы на этапе подготовки проектной документации. Без них документация не соответствует градостроительным нормам.

2. ВС защитил право члена СРО на ранее уплаченные правопредшественником взносы

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 ноября 2024 г. № 310-ЭС24-8358 по делу N А54-4468/2022.

Суд отменил принятые ранее судебные акты и передал дело о взыскании уплаченных денежных средств на новое рассмотрение, поскольку суды, соглашаясь с позицией ответчика о том, что правопреемство в части взносов в компенсационные фонды не допускается, не учли, что такой подход создает ситуацию, когда правопреемник вынужден повторно оплачивать взносы в компенсационные фонды саморегулируемой организации в части перешедших к нему обязательств правопредшественника для того, чтобы иметь возможность продолжить исполнять его подрядные обязательства.

После исключения СРО из реестра взносы ее членов были зачислены на спецсчет Национального объединения СРО. Две компании вступили в другую СРО и повторно внесли туда взносы. В процессе реорганизации одна компания присоединилась к другой. Из-за этого Национальное объединение вернуло действующей компании только один взнос. Суды поддержали это решение, указав, что правопреемство не распространяется на взносы. Верховный Суд РФ вернул дело на пересмотр.

Запрет на возврат средств при выходе члена из СРО не распространяется на случай его реорганизации в форме присоединения к другому члену. Национальное объединение должно перевести средства в новую СРО, а последняя, в свою очередь, должна возвратить их истцу, включая взнос его правопредшественника.

Возврат к списку