Обзор изменений в законодательстве, регулирующем строительную деятельность в период с октября по декабрь 2024 года

Документ: Досье на проект федерального закона № 633966-8 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (в части регулирования отдельных вопросов в сфере земельного законодательства) (внесен 25.05.2024 Правительством Российской Федерации)

12 декабря 2024 г. Госдума приняла во втором чтении законопроект, согласно которому регистрировать здания, сооружения и машино-места нужно будет сразу после их строительства или реконструкции. За неисполнение этой обязанности предусмотрят ответственность.

Регистрацию прав и кадастровый учет земельных участков, сведения о границах которых отсутствуют в ЕГРН, будут приостанавливать. Это распространится только на случаи заключения сделок и не коснется уже существующих земель, если собственники не решат их продавать.

Собственники зданий и сооружений, не имеющие прав на участки, на которых они расположены, должны будут приобрести эти участки в собственность или в аренду.

Застройщиков обяжут предоставлять заявления о регистрации права собственности дольщиков на помещения и места на автостоянках в многоэтажках.

Организации будут представлять заявления о кадастровом учете, регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронном виде.

Здания и сооружения нужно будет эксплуатировать с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования участков, на которых они расположены.

Документ: Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

Внесены изменения в законы об ипотеке, долевом строительстве и ряд других актов.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право пользования жилым помещением будет сохраняться за бывшими членами семьи собственника не только приватизированного, но и кооперативного жилья при условии, что они имели равные с ним права пользования данным помещением.

Для установления ипотеки приватизированного или кооперативного жилья потребуется нотариальное согласие членов семьи собственника, включая бывших, которые пользуются этим жильем.

Установлен порядок внесения в ЕГРН сведений о членах семьи собственника жилья, включая бывших.

В Закон об участии в долевом строительстве включены нормы, касающиеся отделочных работ. В частности, с 1 января 2025 г. гарантийный срок на такие работы будет устанавливаться договором, при этом он не должен составлять менее одного года.

При нарушении застройщиком требований к результату отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования общая сумма, взыскиваемая через суд с застройщика, не будет превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Исключение составляют отдельные виды неустоек (пеней), а также денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае его расторжения.

Закон вступает в силу с 1 сентября 2025 г., за исключением положений, для которых установлены иные сроки.

3. О перечислении средств по строительным госконтрактам в 2025 г.

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 декабря 2024 г. N 1752 “О порядке перечисления в 2025 году средств, подлежащих казначейскому сопровождению, на расчетные счета, открытые в кредитных организациях” (документ не вступил в силу)

Компании, работающие по отдельным государственным или муниципальным контрактам, в 2025 г. смогут продолжать рассчитываться со своими контрагентами за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги напрямую, без открытия лицевого счета в Федеральном казначействе. Определен порядок перечисления средств. Речь идет о строительных госконтрактах. Разработана форма реестра документов, подтверждающих затраты подрядчика (исполнителя).

4.О единой закупке работ в строительной сфере

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18 октября 2024 г. № 61052-ОС/02 «О необходимости членства в СРО соответствующих видов в случае, если предметом договора подряда является одновременно выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства»

Разъяснены особенности единой закупки работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капремонту объектов капстроительства.

Отмечено, член СРО только в области строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов капстроительства не вправе заключить договор подряда в рамках вышеуказанной единой закупки.

Заказчик должен предусмотреть в документации о единой закупке одновременно требование о членстве участника в СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, сноса.

5. Стороны договора участия в долевом строительстве могут установить свой гарантийный срок

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 сентября 2024 г. № 55139-НС/07 Об установлении гарантийного срока для объектов долевого строительства в связи с внесением изменений в законодательство об участии в долевом строительстве

Стороны договора участия в долевом строительстве могут установить другой гарантийный срок для объекта, который должен составлять не менее 3 лет, что не препятствует госрегистрации договора. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, в связи с чем течение гарантийных сроков применительно к каждому объекту отличается в зависимости от даты его передачи участнику долевого строительства.

6. Минстрой разъяснил, как быть с НДС, если строительный контракт заключен с участником, который применяет УСН

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 1 октября 2024 г. № 57284-АВ/09 «Об уплате НДС, в случае заключения контракта с лицом, применяющим упрощенную систему налогообложения»

Цена контракта на выполнение строительных работ включает в т. ч. НДС. Если лицо не является плательщиком данного налога, то цена контракта им не облагается.

До размещения закупки и заключения контракта заказчик не обладает информацией о применяемой участником системе налогообложения.

Заключенный контракт с лицом, применяющим УСН, оплачивается в соответствии со сметой. Несмотря на то, что в смете указывается сумма НДС, цена контракта в данном случае налогом не облагается.

7. Разъяснено, в каком случае изменения в проектной документации на повторную экспертизу можно не направлять

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 2 декабря 2024 г. № 71692-ОД/08

В отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение, может не проводиться экспертиза по решению застройщика при соблюдении условий, установленных ГрК РФ.

Застройщик или технический заказчик вправе утвердить такие изменения, если их соответствие установленным требованиям подтверждено главным инженером проекта.

Все иные изменения могут по решению застройщика или технического заказчика оцениваться в форме экспертного сопровождения.

8. Разъяснен порядок признания строящегося объекта недвижимостью

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 ноября 2024 г. № 70963-ОД/08

Объекты незавершенного строительства отнесены к объектам капстроительства и к недвижимости. Сведения о них вносятся в ЕГРН. Они могут быть поставлены на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости. При решении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимостью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта незавершенного строительства. Регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект незавершенного строительства, если в отношении такого объекта недвижимости ранее был осуществлен кадастровый учет.

Вопрос о квалификации объекта в качестве объекта незавершенного строительства находится в сфере ответственности кадастрового инженера. Если признаки объекта не позволяют однозначно квалифицировать его, они должны быть подробно описаны в техплане или в заключении кадастрового инженера.

Постройка, возведенная в результате реконструкции объекта недвижимости, которая привела к изменению параметров объекта или его частей, может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Она может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.

9. Минфин разъяснил, как участникам закупок подтверждать свое соответствие дополнительным требованиям

Документ: Письмо Минфина России от 25 октября 2024 г. N 24-06-09/104111 "О рассмотрении обращения"

Правительством были установлены дополнительные требования к участникам закупок в т. ч. при выполнении работ:

- по подготовке проектной документации и (или) выполнению инженерных изысканий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

- по капремонту объекта капитального строительства (кроме линейного объекта).

Минфин разъяснил, что для подтверждения соответствия участника закупки таким требованиям нужно предоставить подтверждающие это информацию и документы, указанные в приложении к установленным дополнительным требованиям.

Также отмечено, что заказчик, рассматривая вопрос об установлении дополнительных требований к участникам закупки, должен руководствоваться действующим законодательством и исходить из сформированного объекта закупки, в т. ч. учитывая вид работ, услуг, тип объекта, а также начальную (максимальную) цену контракта.

Практика:

1. Изменение назначения земельного участка не основание запрещать завершение строительства

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2024 г. № 307-ЭС24-9661 по делу № А56-58911/2023

Дело по иску о признании незаконным отказа администрации в выдаче разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судами не исследовался вопрос о том, создает ли использование спорного объекта опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Администрация поселения предоставила застройщику участок в аренду для строительства спортивно-развлекательного комплекса. Позднее она отказала в выдаче разрешения на завершение строительства, поскольку к этому моменту в местных правилах землепользования изменился вид разрешенного использования (ВРИ) участка.

Суды поддержали администрацию, но Верховный Суд РФ направил дело на пересмотр.

При изменении зонирования территории права на использование объектов капстроительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию сохраняются при условии, что это не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия.

2. Невиновность подрядчика в просрочке влечет отказ в неустойке, а не снижение ее по ст. 333 ГК

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 августа 2024 г. № 305-ЭС24-6469 по делу N А40-101225/2023

Суд отменил принятые ранее судебные акты и передал дело о взыскании неустойки на новое рассмотрение, поскольку суды не исследовали надлежащим образом указанные ответчиком обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии его вины в просрочке выполнения работ, не установили периоды просрочки истца в исполнении обязательств по договору, не определили сроки, которые продлевают выполнение работ подрядчиком на соответствующий период просрочки заказчика, то есть обстоятельства, необходимые для рассмотрения настоящего иска о взыскании неустойки

С подрядчика взыскали неустойку за просрочку работ. Ответчик утверждал: заказчик тянул сроки. Он длительно корректировал проектную и рабочую документацию, не подготовил инженерные системы к подключению, не предоставил документы по устройству внеплощадочного водопровода. В связи со встречным неисполнением заказчика суды снизили неустойку по ст. 333 ГК РФ.

Верховный Суд РФ направил дело на пересмотр.

Если работы нельзя было выполнить в срок по вине заказчика, то суды должны были полностью освободить подрядчика от ответственности на все время просрочки кредитора, а не снижать размер неустойки. Вина кредитора не обстоятельство для применения статьи 333 ГК.

Суды должны учесть, что срок выполнения работ должен быть продлен на период просрочки заказчика.

Возврат к списку