Оглавление

Федеральные нормативно-правовые акты:

1.    Права кредиторов, не являющихся участниками строительства, будут защищены при прекращении залога

2.    Планируется снизить штрафы и неустойки за нарушение договоров сдольщиками

3.    Строительные СРО смогут оплачивать налог по УСН из доходов от размещения средств компенсационных фондов в банках

4.    Дума одобрила поправки о капремонте МКД

5.    Снижены штрафы и неустойки за нарушение договоров с дольщиками

6.    Минстрой сообщил о главных нарушениях в проектной документации принаправлении ее на экспертизу

7.    Будет уточнено, для строительства и реконструкции каких линейныхобъектов не требуется документация по планировке территории

8.    Актуализированы правила ведения реестра строительных требований

9.    Вводятся новые обязательные требования в сфере технологическогонадзора

10.  Минстрой разъяснил порядокприменения ограничения по размеру выплаты из компенсационного фонда

11.  Размер выплаты изкомпенсационного фонда определяется исходя из количества членов строительнойСРО

12.  Создание несколькихорганизаций-застройщиков не является дроблением бизнеса

13.  Расширен перечень основанийдля исключения объекта из федерального реестра долгостроев

14.  Появились рекомендации по применению новых требований к членам строительных СРО, выполняющим работы на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах

15.  Появился еще один повод для внеплановой проверки в рамках госстройнадзора

Практика:

1.    ВС разъяснил нормы о субсидиарной ответственности СРО

 

 

Федеральные нормативно-правовые акты:

1. Права кредиторов, не являющихся участниками строительства, будут защищены при прекращении залога

Документ: Досье на проект федерального закона № 289603-8 “О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (о гарантиях прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, при передаче земельных участков иным лицам для достройки объектов незавершенного строительства) (внесен 02.02.2023 Правительством РФ)

23 июля 2024 г. Госдума приняла закон о защите прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении залога в связи с передачей земельного участка либо объекта незавершенного строительства Фонду развития территорий или региональному фонду защиты прав дольщиков либо в связи с выплатами возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилья, машино-мест и нежилых помещений. Банки, выдавшие кредит под залог жилья, будут включены в перечень кредиторов первой очереди. Если застройщик обанкротится, его долг погасит Фонд развития территорий или региональный фонд защиты прав дольщиков. Устанавливаются гарантии погашения требований кредиторов второй и последующих очередей удовлетворения текущих платежей. Сейчас объекты обанкротившегося застройщика можно передавать фонду защиты прав дольщиков с потерей залоговых прав инвесторов, не являющихся участниками строительства, без выплаты им компенсации и без их согласия на передачу. Эта норма признана неконституционной, так как она нарушает права залоговых кредиторов. Также признаны неконституционными нормы об обязанности фонда погасить только текущие платежи первой очереди - неудовлетворенными остаются требования о выплате текущей зарплаты и о расчетах с организациями, без которых невозможны ведение банкротства и сохранность объекта строительства.

2. Планируется снизить штрафы и неустойки за нарушение договоров с дольщиками

Документ: Досье на проект федерального закона № 635611-8 “О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (о размере и пределах ответственности застройщиков при строительстве МКД с привлечением денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве) (внесен 28.05.2024 депутатами ГД С.А. Пахомовым, П.Р. Качкаевым, В.А. Кошелевым, Р.М. Лябиховым, А.С. Аксененко, С.В. Колуновым, И.С. Вольфсоном, А.В. Якубовским, сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко)

23 июля 2024 г. Дума приняла во втором и третьем чтениях поправки Закону о долевом строительстве.
В настоящее время неустойка за несвоевременное устранение дефектов составляет 1% за каждый день просрочки. Планируется снизить ее до 1/150 ключевой ставки при покупке жилья для личных нужд и 1/300 ключевой ставки в иных случаях. При нарушении договорных обязательств размер штрафа составит 5% от присужденной суммы. Сейчас это 50%.

3. Строительные СРО смогут оплачивать налог по УСН из доходов от размещения средств компенсационных фондов в банках

Документ: Досье на проект федерального закона № 134779-8 “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (об упрощении порядка строительства объектов капитального строительства) (внесен 01.06.2022 Смоленской областной Думой)

24 июля 2023 г. Госдума приняла в третьем чтении поправки к ГрК.
Кредитные организации смогут направлять средства компенсационных фондов возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств на уплату налога в связи с применением СРО в сфере строительства УСН, исчисленного с дохода от размещения средств таких фондов в кредитных организациях. Сейчас такая возможность предусмотрена только для налога на прибыль. Типовой проектной документацией можно будет признавать проектную документацию, подготовленную в целях неоднократного применения и получившую положительное заключение госэкспертизы. Урегулируют особенности подготовки такой проектной документации.

4.Дума одобрила поправки о капремонте МКД

Документ: Досье на проект федерального закона № 416434-8 “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в части усиления контроля за проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах) (внесен 03.08.2023 Правительством РФ)

30 июля 2024 г. Госдума приняла поправки, касающиеся капремонта МКД. Его смогут проводить только организации и ИП, являющиеся членами соответствующих СРО. Кроме того, нужно будет обязательно заключить договор строительного подряда.
Регионы смогут возлагать строительный контроль за капремонтом МКД на свои исполнительные органы или подведомственные им учреждения. В тех случаях, когда регионы не примут таких решений или собственники, которые копят деньги на капремонт на спецсчете, откажутся от проведения строительного контроля, его будут осуществлять в обычном порядке в соответствии с ГрК РФ. Сейчас то, как идет капремонт в многоквартирных домах, контролирует Фонд капитального ремонта. Если речь идет о доме, где жильцы выбрали спецсчет, - то УК, ТСЖ, жилищный кооператив. Вести строительный контроль должна и строительная организация, которая выполняет работы по капремонту.

5.Снижены штрафы и неустойки за нарушение договоров с дольщиками

Документ: Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С 1 сентября 2024 г. вносятся изменения в Закон о долевом строительстве.
В настоящее время неустойка за несвоевременное устранение дефектов составляет 1% за каждый день просрочки. Решено снизить ее до 1/150 ключевой ставки при покупке жилья для личных нужд и 1/300 ключевой ставки в иных случаях. При нарушении договорных обязательств размер штрафа составит 5% от присужденной суммы. Сейчас это 50%.

6.Минстрой сообщил о главных нарушениях в проектной документации при направлении ее на экспертизу

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 июля 2024 г. № 37463-АЛ/08 О выявлении в проектной документации существенных нарушений требований технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, оказывающих значительное негативное влияние на сроки и качество проведения государственной экспертизы

В основной массе представленных и рассмотренных НОПРИЗ материалов главным нарушением является направление на экспертизу проектной документации, оформленной ненадлежащим образом, либо утвержденной лицом, не имеющим на то полномочий, и отсутствие должного контроля со стороны экспертных организаций в части представленных исходно-разрешительных документов. Это, в свою очередь, является нарушением законодательства о госзакупках и в случае возникновения претензий к такой документации приведет к невозможности получить компенсацию убытков и возмещение вреда заказчику или организации, которая в последствии будет эксплуатировать построенный объект.

7. Будет уточнено, для строительства и реконструкции каких линейных объектов не требуется документация по планировке территории

Документ: Доработанный текст проекта Постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. N 1816" (подготовлен Минстроем России 14.07.2024)

Планируется дополнить перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории. Будут включены:

- строительство, реконструкция коммуникационных коллекторов, предназначенных для совместной прокладки (размещения) и обслуживания тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150°C включительно, и (или) водопроводных сетей диаметром до 500 мм включительно, и (или) кабельных ЛЭП классом напряжения до 35 кВ включительно, и (или) кабелей связи и контрольных кабелей, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи;

- строительство, реконструкция воздуховодов аспирационных систем диаметром не более 3 000 мм, водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 700 мм, шлампроводов диаметром не более 1 200 мм и (или) ж/д путей необщего пользования (при соблюдении ряда условий).

8.Актуализированы правила ведения реестра строительных требований

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 5 августа 2024 г. N 1047 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”

Правительство скорректировало:

- порядок ведения реестра требований, применяемых при проведении экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий, при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации и сносе объектов капстроительства;
- правила создания, развития, эксплуатации и ведения ЕГИС обеспечения градостроительной деятельности "Cтройкомплекс.РФ".

В связи с внесением изменений в ГрК РФ уточнено наименование реестра требований. К последним также отнесены требования, подлежащие применению при выполнении инженерных изысканий. Кроме того, предусматривается проведение инвестиционно-строительной экспертизы в целях выявления и устранения противоречий между требованиями, включенными в реестр, и проектами документов. Постановление вступает в силу с 1 сентября 2024 г.

9.Вводятся новые обязательные требования в сфере технологического надзора

Документ: Информация Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 20 августа 2024 г. "Вводятся новые обязательные требования в сфере технологического надзора"

С 1 сентября 2024 г. вступают в силу НПА, устанавливающие новые и актуализирующие действующие обязательные требования в сфере технологического надзора.
Уточнен порядок продления срока эксплуатации зданий и сооружений на опасном производственном объекте по истечении ранее установленного срока эксплуатации. Такое решение должен принимать руководитель эксплуатирующей организации на основании положительного заключения промышленной безопасности. С 20 до 10 лет сокращен предельный срок эксплуатации техустройств на опасных производственных объектах при отсутствии в документации установленного производителем срока эксплуатации либо самой документации. Дальнейшая эксплуатация допускается только при условии получения положительного заключения экспертизы промышленной безопасности.
Появилась возможность установления индивидуальных требований промышленной безопасности в обосновании безопасности опасного производственного объекта не только при его строительстве или реконструкции, но и при техническом перевооружении, а также капремонте линейного объекта. Эксперты в области промышленной безопасности могут подтверждать свою компетентность не только при прохождении аттестации в Ростехнадзоре, но и при успешном прохождении профэкзамена.
Из обязанностей собственника ГТС и эксплуатирующей организации исключены разработка и согласование правил его эксплуатации. Появился новый вид НПА - федеральные нормы и правила в области безопасности ГТС. Установлены обязательные требования к экспертам в области безопасности ГТС, в том числе требование об аттестации. Уточнен подход к классификации ГТС. Обновлен перечень областей аттестации в области промышленной безопасности, по вопросам безопасности ГТС и безопасности в сфере электроэнергетики. Оптимизированы процедуры взаимодействия с застройщиками (техническими заказчиками) объектов капстроительства в ходе строительного надзора. Установлены новые правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров и эскалаторов.

10.Минстрой разъяснил порядок применения ограничения по размеру выплаты из компенсационного фонда

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 августа 2024 г. №48593-ТБ/02 О компенсационных выплатах по договорам подряда

ГрК РФ ограничен размер выплаты из компенсационного фонда по соответствующему договору подряда или вследствие неисполнения, или ненадлежащего исполнения членом СРО функций технического заказчика, а также неустойки по указанным договорам.
Такое ограничение распространяется на все требования о компенсационной выплате по одному договору подряда и не зависит от деления указанных требований на реальный ущерб и неустойку или предъявления частичных требований в разное время.
Искусственное деление по одному договору требований о выплате реального ущерба и неустойки не допускается законом.

11.Размер выплаты из компенсационного фонда определяется исходя из количества членов строительной СРО

Документ: Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 августа 2024 г. № 48134-ТБ/02

Минстрой указал, что размер выплаты из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств не зависит от объема таких средств, размещенных на специальном банковском счете. Он определяется исходя из количества только членов строительной СРО на дату предъявления требования о выплате и установленного размера взноса в такой фонд, принятого для каждого члена в зависимости от уровня его ответственности по обязательствам.

12.Создание нескольких организаций-застройщиков не является дроблением бизнеса

Документ: Письмо Федеральной налоговой службы от 22 августа 2024 г. № ЗГ-2-2/12008@ “О направлении ответа”

ФНС указала, что можно создать несколько организаций-застройщиков для привлечения денежных средств участников долевого строительства для создания объектов по отдельному градостроительному плану, по отдельным утвержденным проектам планировки территории либо по отдельным договорам о комплексном развитии территории. Дробления бизнеса не усматривается. Запрет застройщику заниматься иными видами деятельности не является законным случаем разделения бизнеса, т. к. не предусматривается разделение единой предпринимательской деятельности, относимой к единому технологическому процессу. Например, деятельность принадлежащих контролирующему лицу (группе лиц) застройщика, банка, страховой компании, агропредприятия и иных юрлиц, ведущих различные виды деятельности, не являющиеся частью единого технологического процесса, не могут в совокупности признаваться дроблением бизнеса.

13. Расширен перечень оснований для исключения объекта из федерального реестра долгостроев

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 24 сентября 2024 г. N 1300 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”

Правительство уточнило порядок ведения федерального реестра незавершенных объектов строительства, а также последствия включения таких объектов в федеральный или региональный реестр долгостроев. К основаниям для исключения объекта из федерального реестра отнесено в т. ч.:

- его списание в установленном законодательством порядке;

- передача из федеральной в региональную или муниципальную собственность.
Решение о целесообразности такой передачи принимается при наличии:

- подтверждения исполнительным органом региона или органом местного самоуправления муниципального образования, в границах которых расположен объект, целесообразности завершения его строительства или сноса;

- согласия главного распорядителя бюджетных средств на передачу объекта.

 

14.Появились рекомендации по применению новых требований к членам строительных СРО, выполняющим работы на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах

Документ: Методические рекомендации для саморегулируемых организаций в области строительства по реализации положений Постановления Правительства Российской Федерации от 20 марта 2024 № 338 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов использования атомной энергии, указанных в подпунктах «а» и «б» пункта 1 части 1 статьи 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации» (по состоянию на 14 августа 2024 г.)

С 1 сентября 2024 г. действуют новые минимальные требования к членам СРО, выполняющим подрядные работы на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах. К работам относятся инженерные изыскания, подготовка проектной документации, строительство, реконструкция и капремонт. Для единообразного применения соответствующего правительственного постановления разработаны рекомендации по новым требованиям к членам СРО. Отдельно указаны требования к тем, кто выполняет работы в отношении объектов использования атомной энергии, и к тем, кто занимается иными объектами. Дана характеристика объектов.

15.Появился еще один повод для внеплановой проверки в рамках госстройнадзора

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 августа 2024 г. № 560/пр “О внесении изменения в перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований по федеральному государственному строительному надзору, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2021 г. № 979/пр” Зарегистрировано 24 Сентября 2024 г. Регистрационный N 79563.

Установлен еще один индикатор риска нарушения обязательных требований по федеральному государственному строительному надзору. Речь идет о размещении в реестре членов СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта и сноса объектов капстроительства сведений о применении мер дисциплинарного воздействия в отношении члена СРО, в т. ч. приостановление права выполнять строительство, реконструкцию и снос объектов. Исключением являются решения о применении мер дисциплинарного воздействия, отмененные в судебном порядке.

Индикаторы риска применяются при принятии решения о проведении внепланового контрольного мероприятия и выборе его вида.

Практика:

1.ВС разъяснил нормы о субсидиарной ответственности СРО

Документ: Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2024 г. N 305-ЭС24-6027 по делу N А40-27440/2023

Суд отменил вынесенные ранее судебные акты и направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело о взыскании убытков, поскольку истец, предъявив к основному должнику требование о возврате суммы ущерба и неустойки, соответствующего удовлетворения во исполнение решения суда не получил, судебный акт вступил в законную силу, но до настоящего времени не исполнен, а при этом встречных требований, которые могли быть предъявлены к зачету, не установлено, бесспорное взыскание денежных средств с основного должника также было невозможно ввиду окончания исполнительного производства.

Предприятие выиграло иск к подрядчику о взыскании неосновательного обогащения (неотработанного аванса), штрафов и убытков за отступления от задания заказчика при выполнении работ. Взыскать деньги не удалось в связи с невозможностью установить местонахождение должника, его имущества, денежных средств. Тогда истец предъявил иск к СРО ответчика. Суды указали, что ассоциация не несет субсидиарную ответственность по требованию о взыскании неосновательного обогащения. Кроме того, СРО объединяет проектировщиков и не может отвечать за недостатки при проведении инженерных изысканий.
Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр. Предприятие вправе требовать возврата необоснованно перечисленных средств. Предметом договора было выполнение как изыскательских, так и проектных работ. Значит, с ассоциации нужно было взыскать сумму, пропорциональную стоимости проектных работ.