Оглавление

Федеральные нормативно-правовые акты:

1. Изменения в сфере долевого строительства: что учесть застройщикам и банкам.
2. Подписан федеральный закон, направленный на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости.
3. В связи с ратификацией Россией Конвенции N 167 о безопасности и гигиене труда в строительстве уточнены российские правила по охране труда в сферах, связанных со строительством.
4. Кадастровая стоимость объектов недвижимости будет определяться в соответствии с новым порядком.
5. Минстроем России разъяснены особенности определения сметной стоимости строительства и формирования заказчиком цены контракта.

Федеральные нормативно-правовые акты:

1. Изменения в сфере долевого строительства: что учесть застройщикам и банкам

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ

25 декабря вступили в силу поправки к Закону о долевом строительстве и еще пяти законам. Самое неожиданное изменение — после 1 июля 2019 года продавать квартиры с использованием счетов эскроу придется и в тех объектах, которые строятся сейчас.

Общий обзор нового Закона

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ включает в себя поправки:

к Закону о долевом строительстве (ст. 1). Изменения коснулись, в частности, положений об использовании счетов эскроу, расходовании средств с расчетного счета застройщика, ответственности бенефициаров застройщика, проверках;

Закону об инвестиционной деятельности (ст. 2). В него включили новую статью. Она посвящена заключению договоров аренды земельных участков в рамках инвестиционной деятельности в форме капвложений. Корреспондирующие изменения внесли в Закон о госрегистрации недвижимости (ст. 5);

Закону о банкротстве (ст. 3). Изменилась процедура банкротства застройщиков, появилась норма об особенностях банкротства ЖСК;

Жилищному кодексу (ст. 4). Со следующей осени ЖСК обязаны размещать информацию в ЕИСЖС;

Закону о фонде защиты прав дольщиков (ст. 6). Имущество и обязательства обанкротившихся застройщиков будут передавать организации, которуюсоздаст фонд. В течение трех лет с момента передачи она должна будет достроить проблемные объекты и передать их дольщикам;

Закону N 175-ФЗ о внесении изменений в Закон о долевом строительстве (ст. 7). Поправки касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Заключительные и переходные положения содержатся в ст. 8.

Далее рассмотрим отдельные поправки к Закону о долевом строительстве.

Расширили обязанность использовать счета эскроу

Речь идет о не введенных в эксплуатацию объектах, по которым ДДУ уже заключены или будут заключены до 1 июля 2019 года. Новые ДДУ по этим объектам, представленные на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, должны предусматривать использование счетов эскроу.

Исключение составят новостройки, которые будут соответствовать определенным критериям по степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ.

Критерии, методику, по которой будет определяться соответствие им, а также перечень необходимых документов, установит правительство. Заключение о степени готовности объекта будет выдавать региональный орган госвласти, контролирующий долевое строительство.

Напомним, ранее действовавшее правило предусматривало переход на счета эскроу только по тем объектам, первый ДДУ по которым будет представлен на госрегистрацию после 1 июля 2019 года.

Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Обязали сообщать о наличии оснований для отказа дольщиков от ДДУ при использовании ими счетов эскроу

О требовании кредитора досрочно исполнить кредитный договор (договор займа) и об обращении взыскания на предметы залога застройщик обязан:

уведомить банк, в котором открыты счета эскроу;

разместить информацию в ЕИСЖС.

Срок — пять рабочих дней.

Банк в свою очередь должен проинформировать дольщиков о наличии основания для одностороннего отказа от договора.

Определили, где должны быть открыты счета эскроу, если стройка ведется за счет целевого кредита

Счета эскроу, на которые дольщики будут перечислять средства в счет уплаты цены ДДУ, должны быть открыты в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит.

Если застройщик перекредитовался в другом банке, то новые счета эскроудолжны открываться уже в нем.

Определили, как заключать ДДУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В период между получением разрешения на ввод и постановкой объекта на кадастровый учет застройщик вправе заключать новые ДДУ. В этом случае соблюдать требование о привлечении средств дольщиков через счета эскроу не требуется.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Уточнили, в каком случае застройщик может тратить деньги с расчетного счета по своему усмотрению

Чтобы банк перестал контролировать операции по расчетному счету на предмет их соответствия Закону о долевом строительстве, застройщик обязан предоставить в банк документы, подтверждающие:

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Установили порядок определения платежей в рамках договоров о развитии территорий

Нововведение касается размера платежей по каждому проекту строительства, который реализуется на основании:

договора о развитии застроенной территории;

договора о комплексном развитии территории.

Размер платежа должен быть указан в проектной декларации.

Застройщик определяет этот размер, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Ввели обязанность отдельно учитывать затраты на строительство

В отношении каждого объекта застройщик должен отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Уточнили запрет на снятие наличных денег с расчетного счета застройщика (зачисление на него)

Запрет не действует, если:

зачисляются или снимаются наличные средства на оплату труда;

указанные средства возвращаются на расчетный счет.

Поправки не касаются застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Солидарную ответственность бенефициаров застройщика заменили на субсидиарную

Чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно будет обратиться к застройщику, и только потом к лицу, которое может определять его действия.

Расширили перечень оснований для внеплановых проверок застройщиков без предварительного уведомления

В число новых оснований для внезапных проверок вошли:

истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;

выявление нарушений обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика;

отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;

требование прокурора.

До этого единственным основанием для внеплановой проверки без предварительного уведомления было поручение президента, правительства или главы субъекта РФ

2. Подписан федеральный закон, направленный на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства объектов недвижимости

Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Федеральным законом, в частности:

с 10000 до 5000 кв. м площади ранее построенных многоквартирных домов снижается требование к опыту участия застройщиков в строительстве многоквартирных домов, при наличии которого допускается привлечение средств дольщиков;

застройщикам предоставляется возможность привлекать целевые займы от любых учредителей (участников) застройщика (а не только от своего основного общества);

исключается механизм плановых проверок застройщиков с одновременным расширением перечня оснований для проведения внеплановых проверок;

требования граждан по передаче машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м приравниваются к требованиям граждан по передаче жилых помещений;

предусматривается создание публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" фонда в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;

предусматривается перевод новых договоров участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, на уплату взноса в компенсационный фонд;

закрепляется положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

3. В связи с ратификацией Россией Конвенции N 167 о безопасности и гигиене труда в строительстве уточнены российские правила по охране труда в сферах, связанных со строительством

Приказ Минтруда России от 20.12.2018 N 826н "О внесении изменений в некоторые приказы Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 288-ФЗ "О ратификации Конвенции о безопасности и гигиене труда в строительстве (Конвенции N 167)"

Определено, в частности, что при монтаже инженерного оборудования зданий и сооружений работы под воздействием сжатого воздуха выполняются с соблюдением требований Правил по охране труда в строительстве (утв. Приказом Минтруда России от 01.06.2015 N 336н). Кроме того, даны определения "средствам подмащивания", "строительной площадке", "подъемному (грузоподъемному) механизму".

В Правилах по охране труда при работе на высоте (утв. Приказом Минтруда России от 28.03.2014 N 155н) уточнено, что лестницы после их монтажа (сборки, изготовления) могут быть допущены к эксплуатации после соответствующих испытаний.

Работы на плоских и скатных крышах должны выполняться с соблюдением требований Правил по охране труда в строительстве.

Определено также, что при выполнении работ над поверхностными водными объектами, имеющими береговую линию, или на расстоянии ближе 2 м от береговой линии должны обеспечиваться следующие меры безопасности:

- предупреждение падения людей в воду;

- обеспечение в достаточном количестве спасательными плавсредствами, которые соответствуют требованиям технического регламента о безопасности объектов внутреннего водного транспорта, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12.08.2010 N 623.

В Правилах по охране труда при работе с инструментом и приспособлениями (утв. Приказом Минтруда России от 17.08.2015 N 552н) определено, что ручной инструмент (как немеханизированный, так и механизированный) должен быть надлежащим образом сконструирован, изготовлен с учетом эргономических принципов, содержаться в хорошем рабочем состоянии согласно требованиям технического регламента Таможенного союза "О безопасности машин и оборудования" (ТР ТС 010/2011) и технического регламента Таможенного союза "О безопасности низковольтного оборудования" (ТР ТС 004/2011).

Также работодатель должен предоставлять работникам необходимые инструкции по безопасному использованию ручного инструмента в форме, понятной для работников и соответствующей требованиям технического регламента Таможенного союза "О безопасности машин и оборудования".

4. Кадастровая стоимость объектов недвижимости будет определяться в соответствии с новым порядком

Приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости"

Приказом, в частности, устанавливается:

- порядок осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

- порядок внесения сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости;

- порядок осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений объекта недвижимости;

- особенности осуществления кадастрового учета в отношении ряда объектов недвижимости (в частности, машино-мест, помещений, единого недвижимого комплекса).

Кроме того, в новом Порядке отражены последние изменения земельного и градостроительного законодательства, законодательства о кадастровой деятельности и регистрации объектов недвижимости, законодательства о садоводческих товариществах.

5. Минстроем России разъяснены особенности определения сметной стоимости строительства и формирования заказчиком цены контракта

<Письмо> Минстроя России от 15.10.2018 N 45994-ОГ/09 <Об индексах изменения сметной стоимости строительства>

Сообщается, в частности, что определение сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50 процентов, осуществляется на стадиях разработки проектной документации, проведения проверки достоверности определения сметной стоимости и определения начальной (максимальной) цены контракта.

Федеральный реестр сметных нормативов размещен на официальном сайте Минстроя России в сети "Интернет" www.minstroyrf.ru в разделе "Деятельность/Градостроительная деятельность и архитектура/Ценообразование".

Порядок разработки, рассмотрения и введения в действие Индексов изменения сметной стоимости строительства установлен Методическими рекомендациями (далее - Методические рекомендации), утвержденными приказом Минстроя России от 9 февраля 2017 г. N 84/пр.

В соответствии с пунктом 1.3 Методических рекомендаций Индексы предназначены исключительно для определения стоимости строительства базисно-индексным методом на стадии разработки проектной документации в уровне цен, соответствующем периоду разработки сметной документации. Индексы сообщаются ежеквартально письмами Минстроя России, которые публикуются на официальном сайте Минстроя России в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и включаются в федеральный реестр сметных нормативов.

Согласно пункту 8.2 Методических рекомендаций разработка и публикация Индексов по статьям затрат не предусмотрена.

Начальная (максимальная) цена контракта определяется заказчиком строительства на основании положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) и Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 2 октября 2013 г. N 567 (далее - Методика).

В соответствии с пунктом 6.1 Методики основанием для определения начальной (максимальной) цены контракта является смета (сметная стоимость работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При заключении государственного (муниципального) контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта, а в случаях, установленных Правительством РФ, указываются ориентировочное значение цены контракта либо формула цены и максимальное значение цены контракта, установленные заказчиком в документации о закупке.

В соответствии с законодательством Российской Федерации заказчик строительства при подготовке документации о закупке самостоятельно формирует начальную (максимальную) цену контракта и определяет условия исполнения контракта, включая порядок оплаты выполненных работ.

В соответствии со статьей 110.2 Закона N 44-ФЗ существенным условием государственного (муниципального) контракта на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства является поэтапная оплата выполненных подрядчиком работ исходя из объема таких работ и цены контракта. Объем выполненных по контракту работ определяется с учетом статьи 743 Гражданского кодекса РФ. При этом оплата выполненных по контракту работ осуществляется в сроки и в размерах, которые устанавливаются графиком оплаты выполненных по контракту работ с учетом графика выполнения строительно-монтажных работ. Указанные графики являются неотъемлемой частью государственного (муниципального) контракта.

Материалы предоставлены © КонсультантПлюс, 1997-2019