Оглавление

Федеральные нормативно-правовые акты:

1. Правительство РФ скорректировало свои акты по вопросам жилищного строительства
2. Пересмотрен исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства
3. Определены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на январь 2015 г.

Проекты федеральных нормативно-правовых актов:

1. Госдума рассмотрит поправки, касающиеся компенсационных фондов СРО в области проектирования и строительства

Судебная практика:

1. Исполнителю не стоит рассчитывать на полную оплату работ, если его проектная документация не получила положительного заключения госэкспертизы
2. У подрядчика не всегда есть право требовать плату за часть выполненных работ
3. Правила ГК РФ о погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки можно по аналогии применить при подряде
4. Количество этажей дома больше, чем разрешено возводить на участке. Можно ли через суд узаконить постройку?
5. Получение разрешения на строительство: что должен учитывать арендатор земли?

Федеральные нормативно-правовые акты

1.Правительство РФ скорректировало свои акты по вопросам жилищного строительства

 Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2015 г. №  100 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (не вступило в силу)
Скорректированы акты Правительства РФ, касающиеся Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. В Положении о Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства установлено, что Комиссия вправе принимать решения о прекращении агентирования Фондом.
Дополнен перечень отдельных категорий граждан и оснований их включения в списки лиц, имеющих право на приобретение жилья экономкласса, построенного или строящегося на землях Фонда, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства такого жилья. Дополнен перечень отдельных категорий граждан и оснований их включения в списки лиц, имеющих право на приобретение жилья экономкласса, построенного или строящегося на землях Фонда, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства такого жилья. В него включены граждане, являющиеся инвалидами, или членами семей которых являются дети-инвалиды. Размер занимаемого ими жилого помещения значения при этом не имеет. Закреплено, что Минстрой России включает в реестр недобросовестных застройщиков представленные Фондом сведения. Это данные об участниках аукционов, уклонившихся от заключения договоров купли-продажи или аренды участков, госсобственность на которые не разграничена и которыми распоряжается Фонд, либо договоров безвозмездного срочного пользования такими участками, а также о лицах, с которыми договоры расторгнуты в связи с существенным нарушением условий.
Кроме того, в типовом уставе ЖСК, создаваемого в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством, указано следующее. Гражданин, прекративший членство в ЖСК до приобретения им права собственности на жилье или на земельные участки, предназначенные для размещения объектов ИЖС, сохраняет право на вступление в члены ЖСК.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

2. Пересмотрен исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства

 Постановление Правительства РФ от 4 февраля 2015 г. №  94 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. №  403" (не вступило в силу)
Уточнен список процедур, связанных с предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории. В ряде случаев с 1 марта 2015 г. требуется утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Дополнен перечень процедур, связанных с подключением объектов капстроительства к инженерным сетям, а также с архитектурно-строительным проектированием. В некоторых случаях необходимо согласование специальных технических условий с МЧС России. Список процедур, связанных со строительством (реконструкцией), дополнен направлением извещения о возникновении аварийной ситуации на объекте капстроительства (в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации). Расширен перечень процедур, связанных с предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, госрегистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения. Обязательным является присвоение адреса объекту капстроительства. Также в ряде случаев необходимо подписание акта комиссии о приемке газоиспользующего оборудования для проведения пусконаладочных работ.
Дополнен перечень процедур, связанных с особенностями градостроительной деятельности на территориях субъектов Федерации и муниципальных образований. Скорректированы правила ведения реестра процедур в сфере жилищного строительства. Ряд изменений вступает в силу с 1 марта 2015 г.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

3. Определены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на январь 2015 г.

 Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 января 2015 г. №  КЦ/2015-01ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2015 года”
Приведены индексы изменения сметной стоимости строительства по федеральным округам и регионам России на январь 2015 г. Территориальные индексы предназначены для составления инвесторских смет, формирования предложений о цене строительства, планирования и укрупненного расчета инвестиций на весь комплекс работ. Они также служат для расчетов между заказчиками и подрядчиками. Индексы применяются к сметной стоимости на 01.01.2000, определенной по новым ФЕР-2001, ФЕРм-2001, ФЕРр-2001 и ФЕРп-2001, и к сметной стоимости 1984 г. для объектов, сметная документация на которые утверждена в ценах 1984 г. и составлена по местным сборникам ЕРЕР-84 и ВРЕР-87. При расчетах за выполненные работы индексы применяются к отдельным элементам прямых затрат к стоимости соответствующих видов работ с последующим начислением накладных расходов и сметной прибыли. Такой метод счета рекомендуется как основной, т. к. он обеспечивает правильное отражение структуры затрат по конкретному объекту строительства и видам (комплексам) работ. Чтобы точнее определить сметную стоимость и уровень цен на строительную продукцию в конкретном регионе, рекомендуется использовать индексы, формируемые местными органами по ценообразованию в строительстве.
 Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

Проекты федеральных нормативно-правовых актов

1. Госдума рассмотрит поправки, касающиеся компенсационных фондов СРО в области проектирования и строительства

Досье на проект федерального закона №  714996-6 “О внесении изменений в статьи 55.10 и 55.16 Градостроительного кодекса Российской Федерации”
04.02.2015 в Государственную Думу внесены поправки к Градостроительному кодексу РФ. Они касаются СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капитального строительства.
В настоящее время средства компенсационного фонда СРО размещаются в депозиты и (или) депозитные сертификаты в российских кредитных организациях.
Взамен предлагается установить, что такие средства размещаются и (или) инвестируются в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ.
В случаях, порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ, средства будут передаваться УК, имеющей лицензию на управление ценными бумагами или на управление инвестфондами, ПИФами и НПФ.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

Судебная практика

1. Исполнителю не стоит рассчитывать на полную оплату работ, если его проектная документация не получила положительного заключения госэкспертизы

 Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 октября 2014 г. N Ф08-7990/14 по делу N А32-33554/2012 (ключевые темы: проектная документация - положительное заключение государственной экспертизы - расторжение договора - техническая документация - неосновательное обогащение)
В соответствии с договором исполнитель обязался по заданию заказчика разработать проектную документацию объекта. В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору заказчик предъявил к исполнителю иск. Он, в частности, просил взыскать сумму неотработанного аванса. Но в этом истцу было отказано. Между тем кассационная инстанция отменила состоявшиеся судебные акты в указанной части. Согласно договору исполнитель считается исполнившим свои обязательства после подписания акта приема-передачи проектной документации после получения положительного заключения госэкспертизы и ее утверждения заказчиком. В силу Градостроительного кодекса РФ проведение госэкспертизы проектной документации объектов капстроительства и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, является обязательным (за исключением определенных случаев). В соответствии с Положением об организации и проведении госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий проектная документация не может быть утверждена застройщиком или заказчиком при наличии отрицательного заключения госэкспертизы. Таким образом, застройщик может использовать проектную документацию только в случае получения положительного заключения госэкспертизы. Положительное заключение является необходимым элементом результата работ, достижение и передача которого обуславливают возникновение у подрядчика права на оплату работ в полном объеме. Договор не может считаться исполненным, если работы выполнены в части, а результат не достигнут. Ведь сделка заключалась не по поводу собственно проектно-изыскательских работ как деятельности подрядчика, а направлена на достижение ее результата, пригодного для использования по назначению, включающего наряду с проектной документацией положительное заключение госэкспертизы. Суды не приняли во внимание доводы истца о том, что проектная документация с учетом имеющихся замечаний и недостатков не могла пройти госэкспертизу и поэтому не использована и не могла быть использована для строительства объекта в отведенные сроки.
 Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

2. У подрядчика не всегда есть право требовать плату за часть выполненных работ

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 февраля 2015 г. N  309-ЭС14-1949 Суд отменил ранее принятые судебные постановления и отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика стоимости фактически выполненных работ по муниципальному контракту и неустойки, поскольку контрактом, заключенным между истцом и ответчиком, предусмотрена оплата выполненных работ по факту их выполнения надлежащим образом и в согласованные сроки, после подписания сторонами акта сдачи-приемки работ
Компания-подрядчик обратилась в суд с целью взыскать с заказчика стоимость части выполненных работ по контракту и неустойку. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла требования необоснованными и указала следующее.
В силу ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Такое правило действует, если договором подряда не предусмотрена предоплата выполненной работы или отдельных ее этапов. В данном случае контракт предусматривал оплату работ по факту их выполнения надлежащим образом и в согласованные сроки, после подписания сторонами акта сдачи-приемки (по форме КС-2). Однако подобный акт стороны не оформляли. Истец представил акт проверки исполнения муниципального контракта. Однако он не является актом сдачи-приемки выполненных работ в смысле ГК РФ. При этом контракт предусматривал выполнение отдельных этапов работ и их оплату по частям. Подрядчик не ссылался на прекращение договорных обязательств по каким-либо основаниям. При таких обстоятельствах и действующем контракте подрядчик не вправе требовать оплату за часть работ по контракту.
 Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

3. Правила ГК РФ о погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки можно по аналогии применить при подряде

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 декабря 2014 г. N Ф10-4290/14 по делу N А64-6498/2013 (ключевые темы: договор строительного подряда - односторонний порядок - приемка результата работы - назначение платежа - зачет взаимных требований) Генподрядчик, отказавшийся в одностороннем порядке от исполнения договора строительного подряда, просил взыскать с подрядчика задолженность (авансовые платежи). Апелляционная инстанция отказала в иске, решив, что ответчик выполнил работы на большую сумму, чем оплачено истцом. При этом она опиралась на представленные ответчиком акты КС-2. Однако суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее. Работы по первому из этих актов выполнены ответчиком и приняты истцом в рамках другого договора подряда. На момент составления данного акта договор строительного подряда, из которого возник спор, не был заключен. Второй акт, не подписанный истцом, также составлен в рамках того другого договора. Глава 37 ГК РФ о подряде не содержит норм, регулирующих последовательность исполнения обязательств по нескольким договорам, заключенным между одними и теми же лицами. Поэтому в данном случае к правоотношениям сторон следует по аналогии применить статью ГК РФ про погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки. Так, если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. И лишь если покупатель не воспользовался таким правом, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам. Учитывая это, у суда не было оснований для зачета авансовых платежей, уплаченных истцом ответчику в качестве аванса по договору строительного подряда. Тем более, что встречных требований, связанных с неоплатой выполненных работ по другому договору подряда, ответчик не заявлял. Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

4. Количество этажей дома больше, чем разрешено возводить на участке. Можно ли через суд узаконить постройку?

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. N  18-КГ14-168 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о признании права собственности на квартиры на новое рассмотрение, поскольку несоответствие возведенного истцом строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, влечет невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке
Граждан возвел на принадлежащей ему земле многоэтажный жилой дом. Местная администрация, указывая, что данный объект - самовольная постройка, потребовала снести ее. Гражданин (и иные лица, за чей счет велось строительство) предъявили встречный иск с целью признать право собственности на квартиры в указанном доме. Согласно доводам встречного иска этажи дома возведены хотя и без разрешительной документации, однако с соблюдением строительных и санитарных норм и правил.Угрозу жизни и здоровью граждан постройка не создает. Кроме того, часть квартир построена за счет участников долевого строительства.
Суды двух инстанций сочли встречный иск обоснованным. СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и указала следующее. По ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (в ином порядке, если закон это предусматривает) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка. Это невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исходя из законодательства, постройка будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением требований целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования. В данном случае участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне с целевым назначением - строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти. Между тем количество этажей возведенного жилого дома составляет семь.
Подобное несоответствие возведенного строения целевому назначению участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущем невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.

5. Получение разрешения на строительство: что должен учитывать арендатор земли?

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 января 2015 г. N  301-ЭС14-1773 Отменяя ранее принятые судебные постановления и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд исходил из соответствия оспариваемого постановления об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта действующему градостроительному законодательству и из отсутствия нарушений оспариваемым актом законных прав общества
Из-за отказа в выдаче разрешения на строительство общество обратилось в суд. Отказ был мотивирован тем, что общество при обращении за разрешением не приложило к заявлению правоустанавливающий документ на землю (а лишь предъявило договор аренды, срок действия которого истек). СК по экономическим спорам ВС РФ сочла отказ правомерным и пояснила следующее. Градостроительный кодекс РФ предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению.
В их числе - правоустанавливающие документы на участок. В силу ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, сделка считается возобновленной на тех же условиях на неопределенный период. Если время аренды в договоре не закреплено, он считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения. В данном случае общество арендовало муниципальный участок для строительства объекта. Обращаясь за разрешением, общество приложило к заявлению договор аренды земли. При этом срок действия данного договора на момент обращения уже истек, о чем общество знало. Так, в договоре указывалась дата его окончания. За день до ее наступления арендодатель направил обществу уведомление о прекращении данного соглашения. Уведомление было получено обществом на момент обращения за разрешением (но уже после того, как наступила дата окончания договора, указанная в нем). По договору общество было обязано построить объект до даты его окончания. К моменту обращения в суд три месяца, упомянутые в ГК РФ, истекли. Следовательно, договор аренды прекратил свое действие и считался расторгнутым. Обязательства сторон с этого момента были прекращены. Закон предусматривает два режима прекращения обязательства по требованию одной из сторон договора. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором. Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке. В данном случае арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена законом. В таком случае договор считается расторгнутым и обязательства прекращаются.
Поэтому отказ в выдаче разрешения правомерен.
Источник: информационно-правовой портал ГАРАНТ.