РОС ПК – объединяя лучших, строим будущее!
160  организаций
являются членами АСРО «РОС ПК»

Обзор изменений в законодательстве, регулирующем строительную деятельность в период с мая по сентябрь 2020 года

24.09.2020

Оглавление

Федеральные нормативно-правовые акты:

  1. Как изменится государственная кадастровая оценка недвижимости: обзор закона.
  2. Бизнесу дадут возможность не соблюдать требования, которые мешают внедрять цифровые инновации.
  3. Долевое строительство: важные изменения для застройщиков.
  4. С 1 августа сократилось количество обязательных требований в сфере строительства.
  5. С 18 сентября арендовать публичную землю для строительства можно на более длительный срок.

Проекты федеральных нормативно-правовых актов:

  1. Депутаты рассмотрят проект изменений в сфере госрегистрации недвижимости.

Практика:

  1. Договор долевого строительства: Верховный суд указал, какие условия нарушают права потребителя.
  2. Нарушение заказчиком при заключении договора процедуры, установленной Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", не может являться основанием для отказа в оплате исполнителю выполненных для заказчика работ.
  3. Поскольку условие, от наступления которого зависело исчисление срока исполнения обязательства, не наступило на дату, указанную в договоре и ограничивающую его наступление, срок исполнения обязательства необходимо исчислять с указанной даты.

 

Федеральные нормативно-правовые акты:

  1. Как изменится государственная кадастровая оценка недвижимости: обзор закона

Как изменится периодичность оценки. Оценку будут проводить строго раз в 4 года. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое. Правила начнут применяться с 2022 года для земельных участков и с 2023 года для остальной недвижимости.

Как можно будет исправить ошибки в определении кадастровой стоимости. Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

Кто будет устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной. Устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. Действующие правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости утратят силу с 2023 года.

Документ: Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ

 

  1. Бизнесу дадут возможность не соблюдать требования, которые мешают внедрять цифровые инновации

28 января 2021 года вступит в силу закон об экспериментальных правовых режимах в сфере цифровых инноваций. Данные режимы позволят бизнесу сократить время и затраты на разработку, апробацию и внедрение новых технологий, а также снизить юридические риски. Рассмотрим основные положения закона.

Что такое экспериментальный правовой режим

Данный режим подразумевает временное применение специального регулирования вместо общего. Речь идет о случае, когда последнее существенно затрудняет внедрение цифровых инноваций или делает его невозможным.

Режим будет применяться только в отношении его участников по направлениям разработки, апробации и внедрения цифровых инноваций.

Устанавливать экспериментальный правовой режим смогут на федеральном и региональном уровне, чтобы достичь хотя бы одну из целей. Среди них следующие:

появление новых способов вести бизнес;

развитие конкуренции;

расширение состава, повышение качества или доступности товаров, работ и услуг.

В каких областях смогут установить экспериментальный правовой режим

Экспериментальный правовой режим смогут устанавливать, например, в следующих сферах:

медицинская и фармацевтическая деятельность;

эксплуатация ТС;

транспортные и логистические услуги;

сельское хозяйство;

финансовый рынок;

дистанционная торговля товарами, работами и услугами;

строительство, эксплуатация зданий, сооружений.

Отметим, что ЦБ РФ еще с 2018 года устанавливает подобные правовые режимы в отношении финансовых продуктов.

Как предложить установить экспериментальный правовой режим

Компания или ИП сможет внести инициативное предложение. Инициаторов может быть несколько, но все они должны отвечать ряду требований. Например, по общему правилу у них не должно быть недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам за прошедший календарный год. Речь идет о суммах, размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов инициатора согласно бухотчетности за последний отчетный период.

Адресат предложения — уполномоченный орган.

В предложении потребуется описать планируемое специальное регулирование, меры по минимизации рисков причинения вреда жизни, здоровью или имуществу человека и пр. Нужно будет приложить проект программы экспериментального правового режима и документы, перечень которых утвердят отдельно.

Кроме того, можно будет присоединиться к уже установленному режиму.

Документ:

Федеральный закон от 31.07.2020 N 258-ФЗ

 

 

  1. Долевое строительство: важные изменения для застройщиков

Стало проще получить деньги со счетов эскроу, оформить право собственности за дольщиками и прекратить залог земли. Расширено содержание проектной декларации, установлены новые сроки ее изменения. Об этих и других новеллах читайте в нашем обзоре.

Допустимые отступления от проектной площади

Можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право, если площадь по техплану отличается от площади по проектной документации на 5% в любую сторону. Соответствующие поправки внесены в ГрК РФ и Закон о госрегистрации недвижимости.

Послабление действует только в случае, если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Получение денег дольщиков со счетов эскроу

Теперь достаточно представить банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а не ждать, когда будет зарегистрировано первое право собственности на объект ДДУ. По словам экспертов, срок получения денег сократится на два ‒ три месяца.

Регистрация права собственности за дольщиками

Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности за участниками строительства. Заявление от дольщика в таком случае не требуется.

Если застройщик воспользуется новой опцией, он должен будет после регистрации передать собственнику выписку из ЕГРН.

Автоматическое прекращение залога земли

Залог участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается при постановке МКД на кадастровый учет. Подавать заявление о погашении залога не нужно, органы регистрации прекратят залог самостоятельно.

Правило действует только в случае, если участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

Целевые займы для дочерних застройщиков

По расчетному счету застройщика запрещено предоставлять ссуды и займы. Теперь эта норма уточнена: запрет не распространяется на целевые займы, предоставляемые застройщикам — дочерним обществам.

Содержание проектной декларации

Какие сведения уточнили

Что уточнили

О бенефициарных владельцах

К бенефициарным владельцам отнесли тех, кто может распоряжаться голосами (долями) не только косвенно, но и прямо

О физлицах, входящих в одну группу с застройщиком

Место жительства указывать не нужно, затотребуются СНИЛС и ИНН

О проекте строительства

Нужно вносить сведения:

о генподрядчике;

предельных параметрах разрешенного строительства;

наличии и площади частей жилого помещения;

сроке передачи объекта дольщику.

Расширен состав сведений о целевых займах и кредитах

Изменение проектной декларации

Новые правила таковы:

единый срок внесения изменений через ЕИСЖС — не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Ранее декларацию нужно было скорректировать по общему правилу в течение 3 рабочих дней с момента изменений, еще 5 рабочих дней давалось на размещение обновленной информации в ЕИСЖС;

не нужно изменять проектную декларацию, если объект введен в эксплуатацию и информация об этом размещена в ЕИСЖС.

Документ:

Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ

 

  1. С 1 августа сократилось количество обязательных требований в сфере строительства

Почти 3 тыс. устаревших и избыточных требований не вошло в новый перечень национальных стандартов и сводов правил, обеспечивающих соблюдение техрегламента о безопасности зданий и сооружений.

Новый перечень заработал 1 августа. Есть важное переходное положение. Если проектная документация или результаты инженерных изысканий начали разрабатываться до 1 августа, они проверяются на предмет соответствия перечню N 1521, который утратил силу. Данное правило позволит проектировщикам и застройщикам избежать повторной госэкспертизы.

Документ:

Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 N 985

 

  1. С 18 сентября арендовать публичную землю для строительства можно на более длительный срок

Установлены новые сроки инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Рассмотрим, как изменится общий для всех этих мероприятий срок:

для объектов площадью до 1,5 тыс. кв. м он составит 15 вместо 9 месяцев;

объектов площадью от 1,5 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м — 29 вместо 16 месяцев;

объектов площадью от 5 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м — 33 вместо 19 месяцев;

объектов площадью от 10 тыс. кв. м до 20 тыс. кв. м — 44 вместо 27 месяцев;

объектов площадью от 20 тыс. кв. м до 30 тыс. кв. м — 52 вместо 33 месяцев;

объектов площадью 30 тыс. кв. м и более — 64 вместо 42 месяцев;

комплекса зданий — 79 вместо 54 месяцев.

Сохранится правило о том, что сроки не применяются к уникальным объектам капстроительства.

Напомним, что период действия договора аренды публичной земли, который заключают на аукционе, должен в 2 раза превышать указанные сроки. Речь идет об участке с основным видом разрешенного использования "для строительства зданий и сооружений". Эти положения не касаются предоставления публичной земли, например, гражданам для ИЖС.

Документ: Приказ Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр


 

Проекты федеральных нормативно-правовых актов:

  1. Депутаты рассмотрят проект изменений в сфере госрегистрации недвижимости

Планируют ускорить госрегистрацию договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), упростить подачу ряда электронных заявлений. На уровне закона решат спорный вопрос о госрегистрации договора аренды части здания, исключат правило о максимальном размере машино-места. Проект внесен в Госдуму.

Регистрировать ДДУ будут быстрее

По проекту Росреестр должен зарегистрировать ДДУ в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления. Речь идет о договорах, заключенных застройщиком со вторым и последующими дольщиками по конкретному объекту недвижимости (стр. 31 Проекта).

Если заявление и необходимые документы подать в электронной форме, то договор зарегистрируют за 3 рабочих дня, следующих за днем поступления документов. Если же их подать через МФЦ, то срок на госрегистрацию составит 7 рабочих дней со дня приема этих документов (стр. 31–32 Проекта).

Сейчас срок госрегистрации ДДУ, заключенного как с первым, так и с последующими дольщиками, ограничен 7 рабочими днями с даты приема документов. При их подаче в МФЦ срок составляет 9 рабочих дней.

Упростят подачу некоторых электронных заявлений

Через личный кабинет на сайте Росреестра можно будет подать, в частности, следующие заявления, не заверяя их усиленной квалифицированной электронной подписью (стр. 33, 34, 103 Проекта):

о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений объекта недвижимости;

о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;

об исправлении технической ошибки в ЕГРН.

Сейчас при представлении этих заявлений в форме электронного документа их нужно заверять указанной подписью.

Устранят спорный вопрос о госрегистрации договора аренды части здания

Планируют установить, когда для госрегистрации договора аренды части здания или сооружения не нужно представлять техплан. Речь идет о случае, если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании или сооружении (стр. 93 Проекта).

Данное положение касается аренды части здания или сооружения, которая представляет собой одно или несколько помещений с общими строительными конструкциями в пределах одного или нескольких этажей, целого здания или сооружения.

Сейчас по вопросу, нужно ли подавать техплан для госрегистрации договора аренды части здания или сооружения, практика противоречива. До ВС РФ не раз доходили споры юрлиц с Росреестром, который приостанавливал госрегистрацию таких договоров из-за того, что заявители не представили техплан. При этом сведения об арендуемой недвижимости уже были включены в соответствующие реестры. В июле 2019 года, как и годом ранее, ВС РФ счел правильной позицию организаций. Тем не менее авторы проекта отмечают, что существует и другая судебная практика.

Таким образом, поправки позволят окончательно решить данный вопрос.

Отменят правило о максимальном размере машино-мест

Предлагается не ограничивать площадь машино-места максимальным размером (стр. 47 Проекта). Сейчас он составляет 6,2 x 3,6 м. Останется только требование к минимальному размеру. На данный момент его значение — 5,3 x 2,5 м.

По словам разработчиков проекта, данная поправка связана с многочисленными обращениями строительных организаций, а также многообразием ТС, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. Речь идет о сельхозтехнике, ТС для инвалидов и пр.

Документ:

Проект Федерального закона N 962484-7

 

Практика:

  1. Договор долевого строительства: Верховный суд указал, какие условия нарушают права потребителя

Застройщика привлекли к административной ответственности. В договоры участия в долевом строительстве дома были включены два условия, которые ущемляли права потребителей:

гарантийный срок для объекта составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;

в случае постройки объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик может требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Застройщик обратился в суд.

Первая инстанция заявление удовлетворила. Эти условия соответствуют Закону о долевом строительстве. Его отдельные положения являются диспозитивными, а значит, можно в договоре устанавливать иные условия. Например, допустимо определить действия сторон в случае, если застройщик отступил от условий договора, или предусмотреть иной порядок исчисления гарантийного срока. Такой подход поддержала и апелляция.

ВС РФ с нижестоящими инстанциями не согласился. Условие договора об исчислении гарантийного срока с момента сдачи дома в эксплуатацию уменьшает период защиты прав потребителя. Он не сможет заявить требование к застройщику со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи его дольщику.

Другой пункт договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя в случае, если объект построен с отступлением от договора. Хотя в Законе о долевом строительстве закреплено несколько способов защиты.

Диспозитивные нормы указанного закона направлены прежде всего на защиту дольщиков. Они позволяют предоставить дольщикам больше прав, чем предусмотрено законодательством.

Документ: Определение ВС РФ от 14.08.2020 N 307-ЭС19-24320

 

 

  1. Нарушение заказчиком при заключении договора процедуры, установленной Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", не может являться основанием для отказа в оплате исполнителю выполненных для заказчика работ

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании платы за выполненные работы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что отношения по заключению договора между обществом и компанией регулируются положениями Федерального закона от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон N 223-ФЗ), однако договор, заключенный по предусмотренным этим законом процедурам между сторонами отсутствует, поэтому общество не имеет права на оплату выполненных работ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

При разрешении настоящего спора судом кассационной инстанции не приняты во внимание особенности целей и принципов Закона N 223-ФЗ и Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), имеющих различные сферы правового регулирования.

Цели правового регулирования этих законов, в силу прямого на то в них указания, нельзя назвать аналогичными, в случае осуществления закупок для государственных или муниципальных нужд основополагающим является эффективное, зачастую экономное расходование бюджетных средств, а при закупках отдельными видами юридических лиц - эффективное удовлетворение потребностей самого заказчика, который самостоятельно устанавливает правила осуществления им закупок, утверждая соответствующее положение о закупках, определяя виды конкурентных процедур, критерии отбора (ч. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ, ч. 1 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

Как ранее было указано Верховным Судом Российской Федерации в определении от 11 июля 2018 г. N 305-ЭС17-7240, ч. 1 ст. 2 Закона N 223-ФЗ, а также регламентируемые нормами ГК РФ организационно-правовые формы и правовой статус лиц, являющихся субъектами отношений закупки, регулируемой Законом N 223-ФЗ, и определенных нормами чч. 2, 5 ст. 1 названного закона (государственные корпорации, государственные компании, автономные учреждения, хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает 50 процентов, бюджетные учреждения и унитарные предприятия (при соблюдении ряда дополнительных условий), свидетельствуют о воле законодателя на регулирование спорных отношений в целом как гражданско-правовых, то есть основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Субъекты, указанные в чч. 2, 5 ст. 1, п. 2 ч. 1 ст. 3.1 Закона N 223-ФЗ, в силу норм ГК РФ (гл. 4), являются субъектами гражданских правоотношений и участниками гражданского оборота. Создавая такие юридические лица или участвуя в их деятельности, государство реализует невластные полномочия (ст. 124, 125 ГК РФ).

Различные цели действия указанных законов и принципы осуществления закупок определяют особенности регулирования отношений, возникших при применении этих законов, а также правовые последствия несоблюдения субъектами закупок их требований.

Арбитражный суд округа, рассматривая спор, по сути, пришел к выводу о том, что по настоящему делу подлежит применению правовой подход, основанный на положениях ч. 2 ст. 8 Закона N 44, согласно которой запрещается совершение заказчиками, специализированными организациями, их должностными лицами, комиссиями по осуществлению закупок, членами таких комиссий, участниками закупок, операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок любых действий, которые противоречат требованиям настоящего федерального закона, в том числе приводят к ограничению конкуренции, в частности, к необоснованному ограничению числа участников закупок.

В соответствии с п. 20 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 июня 2017 г. (далее - Обзор по Закону N 44-ФЗ), по общему правилу, поставка товаров, выполнение работ или оказание услуг в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд в отсутствие государственного или муниципального контракта не порождает у исполнителя право требовать оплаты соответствующего предоставления. Такой подход применим как в случае, когда государственный контракт заключен в отсутствие закупочных процедур, так и в случае, когда стороны контракта превысили согласованные объем и/или цену контракта в нарушение требований закона о допустимых изменениях контракта.

Исключение из правила, содержащегося в п. 20 этого обзора, составляют отдельные случаи, которые прямо названы в ст. 95 Закона N 44-ФЗ, как допускающие изменение контракта, а также отраженные в судебной практике (пп. 21 - 24 Обзора по Закону N 223-ФЗ).

Между тем поскольку Закон N 223-ФЗ не содержит норм о явно выраженном законодательном запрете, аналогичном запрету, изложенному в ч. 2 ст. 8 Закона N 44-ФЗ, исходя из цели указанного закона, принципов закупочной деятельности, гражданско-правового характера этих отношений, при установленных по делу обстоятельствах оснований для вывода о нарушении публичных интересов незаключением сторонами спора договора не имелось.

При осуществлении закупочной деятельности заказчик в соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона N 223-ФЗ должен также наряду с законами, нормативными актами руководствоваться Положением о закупке, то есть документом, который регламентирует закупочную деятельность заказчика и должен содержать требования к закупке, в том числе порядок подготовки и проведения процедур закупки (включая способы закупки) и условия их применения, порядок заключения и исполнения договоров, а также иные связанные с обеспечением закупки положения; соблюдать предусмотренные ст. 4 этого закона иные требования по информационному обеспечению закупки.

Поскольку положения Закона N 223-ФЗ возлагают именно на заказчика вышеперечисленные обязанности по соблюдению закупочной деятельности, суды неправомерно возложили последствия нарушения процедуры заключения договора на исполнителя по договору, лишив его права на получение платы за выполненные работы.

В силу вышеизложенного правовые последствия для подрядчика, выполнившего работы без договора, подлежащего заключению согласно требованиям Закона N 223-ФЗ, не идентичны последствиям выполнения работ с нарушениями правил Закона N 44-ФЗ. Ссылки заказчика, допустившим собственные неправомерные действия при заключении договора, на нарушение норм Закона N 223-ФЗ не являются при установленных по делу обстоятельствах основанием для отказа в иске подрядчика о взыскании задолженности за выполненные работы.

 

Определение N 308-ЭС19-13774

Документ: Пункт № 34 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 2 (2020) ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

  1. Поскольку условие, от наступления которого зависело исчисление срока исполнения обязательства, не наступило на дату, указанную в договоре и ограничивающую его наступление, срок исполнения обязательства необходимо исчислять с указанной даты

Предпринимателем (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого объект должен быть передан в течение шести месяцев с даты получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - IV квартал 2017 года (не позднее 31 декабря 2017 г.); датой ввода многоквартирного дома в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию.

Застройщик получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию 7 сентября 2018 г. и по акту приема-передачи от 21 сентября 2018 г. передал предпринимателю объект.

Предприниматель, полагая, что общество нарушило на 83 дня предусмотренный договором срок передачи объекта, который истек 30 июня 2018 г., обратился в арбитражный суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта по договору долевого участия в строительстве.

Решением суда первой инстанции исковые требования рассмотрены в упрощенном порядке и удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что поскольку в договоре стороны установили обязанность застройщика передать участнику долевого строительства по передаточному акту объект долевого строительства в течение шести месяцев с даты получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик, получив указанное разрешение 7 сентября 2018 г. и передав объект третьему лицу 21 сентября 2018 г., не допустил нарушения срока передачи объекта.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54), по смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (ст. 328 или 406 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (п. 1 ст. 6, ст. 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу ст. 55 ГрК РФ является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием ст. 314 ГКРФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.

Однако поскольку срок - это событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами.

Так, постановление N 54 содержит ограничение, согласно которому, если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии - в разумный срок.

По условиям спорного договора долевого участия в строительстве дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2017 г., а объект долевого строительства передан участнику в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, застройщик должен передать объект участнику по акту не позднее 30 июня 2018 г., а поскольку он нарушил этот срок, с него надлежит взыскать неустойку.

 

Определение N 305-ЭС19-20142

Документ: Пункт № 28 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 2 (2020) ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

 

 

Материалы предоставлены © КонсультантПлюс, 1997-2020

Возврат к списку

  • Администрация Приморского края
  • Администрация города Владивостока
  • Национальное объединение строителей
  • Федеральная служба по экологическому технологическому и атомному надзору
  • 27-я международная строительная выставка