РОС ПК – объединяя лучших, строим будущее!
171  организация
являются членами АСРО «РОС ПК»

Обзор изменений в законодательстве и проектов нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, за сентябрь 2013 года

10.10.2013


Оглавление



Федеральные нормативно-правовые акты:

Судебная практика:



Федеральные нормативно-правовые акты



1. Управление новостройками: договор с отобранной по конкурсу управляющей компанией заключается не застройщиком, а каждым дольщиком, принявшим помещение

Постановление Правительства РФ от 10 сентября 2013 г. № 796 “О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”

Скорректированы правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Поправки обусловлены изменением законодательства и касаются управления многоквартирными домами - новостройками.

Закреплены права лиц, принявших от застройщика многоквартирного дома помещение в данном доме в эксплуатацию. Их должны заранее (минимум за 25 дней до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками) уведомить о дате проведения конкурса. Соответствующее сообщение размещается на досках объявлений в подъездах, рядом с домом, а также на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

Права и обязанности лиц, принявших помещения от застройщика, отражаются в конкурсной документации.

Договор с управляющей организацией, прошедшей конкурсный отбор, заключается каждым лицом, принявшим помещение. Местные власти обязаны уведомить указанных лиц об условиях договора управления домом в течение 10 дней с даты утверждения протокола конкурса. Ряд поправок носит общий характер. Так, сообщение о проведении конкурса по отбору управляющей компании должно размещаться помимо прочего на сайте www.torgi.gov.ru. Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе сокращен с 10 до 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



2. Кто проводит госэкспертизу проектной документации по объектам капстроительства, которые финансируются из федерального бюджета?

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2013 г. № 840 “О некоторых вопросах организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объектов, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета, а также о порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости указанных объектов”

Организация и проведение госэкспертизы проектной документации по объектам капстроительства, строительство или реконструкция которых финансируются с привлечением средств федерального бюджета, отнесены к полномочиям органов госвласти Российской Федерации в области градостроительной деятельности.

Уточняется, что госэкспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий по определенным объектам организуется и проводится госучреждением, подведомственным Госстрою (а не Минрегиону России).

Расширяется перечень таких объектов. К ним отнесены также объекты капстроительства, строительство или реконструкция которых финансируются с привлечением средств федерального бюджета. Исключение - объекты, госэкспертиза по которым отнесена указами Президента РФ к полномочиям федеральных органов исполнительной власти. Госэкспертиза в отношении уникальных объектов, строительство, реконструкцию или капремонт которых предполагается осуществлять в г. Москве, организуется и проводится органом исполнительной власти г. Москвы или подведомственным ему госучреждением до 1 января 2017 г. Прежде - до 1 января 2013 г. Вносятся изменения в положение, в соответствии с которым проверяется достоверность определения сметной стоимости объектов капстроительства, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета. В частности, детализирован и дополнен перечень документов, представляемых для такой проверки. Скорректировано одно из оснований, при котором поданные документы возвращаются заявителю без рассмотрения по существу. Прежде Минрегион России давал разъяснения по вопросам применения данного положения, вел федеральный реестр сметных нормативов, подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капстроительства. Теперь это отнесено к компетенции Госстроя.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



Судебная практика



1. Суд может обязать сторону инвестиционного контракта подписать акт о реализации соответствующего проекта на условиях, определенных его решением

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 июня 2013 г. N 18185/12 Состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией права собственности на недвижимое имущество

Организация, являющаяся стороной инвестиционного контракта, подала иск в суд. Она хотела, чтобы участников инвестиционного проекта обязали подписать акт о результатах его реализации.

Президиум ВАС РФ отменил состоявшиеся судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

При этом он не согласился с выводом о том, что на построенный объект недвижимости в отсутствие госрегистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.

В Закон о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней внесли поправки. Они касаются госрегистрации права собственности на объект, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием до 01.01.2011. Речь идет о строительстве, реконструкции недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади объекта между сторонами. Госрегистрация осуществляется при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по договору, и в соответствии с распределением площади, предусмотренным этим документом. Таким образом, если любая из сторон контракта не подписывает акт о реализации инвестиционного проекта, то это не позволяет никому из участников данных отношений обратиться за регистрацией своего права. Причем спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. При наличии оснований для удовлетворения требования в резолютивной части судебного акта указывается, как между сторонами распределяется созданный объект (помещения в нем или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих лиц на указанные в нем объекты. При этом такое решение суда не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств. Вместе с тем судебный акт о реализации инвестиционного контракта не должен влечь нарушения прав и законных интересов других лиц, а также приводить к потенциальному спору о праве. Первой инстанции надлежит проверить довод о регистрации прав на отдельные объекты за третьими лицами.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



2. Получение муниципальной земли под строительство с предварительным согласованием размещения объекта: что учитывать?

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2013 г. N 727/13 В удовлетворении требования о предоставлении обществу права выбора земельного участка отказано, поскольку, обращаясь за предоставлением земельного участка, общество просило предоставить ему земельный участок определенного размера в определенном месте, при таких условиях у администрации не было возможности в рамках процедуры выбора земельного участка предлагать обществу другие варианты посредством изменения места расположения испрашиваемого земельного участка и (или) изменения площади испрашиваемого участка, в том числе ее уменьшения

Фирме было отказано в выборе участка и в предварительном согласовании места размещения на нем объектов.

На данном участке фирма планировала разместить магазин с офисными помещениями, а также гаражные боксы.

Суды трех инстанций сочли отказ незаконным. Президиум ВАС РФ не согласился с таким выводом и указал следующее. В данном случае нижестоящие инстанции учли решение суда, принятое в рамках иного дела. Указанным судебным решением был признан незаконным отказ предоставить фирме этот же участок из-за отсутствия проекта планировки территории. При этом отказ был выражен в письме. Суд обязал администрацию принять решение по обращению фирмы. Между тем, как указал Президиум, суд в рамках указанного иного дела не предрешал содержание решения, которое была обязана принять администрация. В настоящем деле отказ был мотивирован иными причинами. Так, испрашиваемый фирмой участок располагался в двух территориальных зонах (в зоне активного отдыха на территориях зеленых насаждений общего пользования и в зоне общественно-деловой застройки). Подобный участок нельзя было предоставить под строительство объектов, которые обозначила фирма. Это противоречило бы требованиям Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, в отношении части спорного участка в администрацию поступили обращения от нескольких заявителей. ЗК РФ предусмотрена возможность определить варианты размещения объекта по обращению заинтересованного лица о выборе участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. Между тем в данном случае фирма просила предоставить ей именно спорный участок указанного размера по конкретному адресу. При таких условиях у администрации не было возможности в рамках процедуры выбора участка предлагать фирме другие варианты. Следовательно, действия администрации по рассмотрению заявления фирмы и по отказу не противоречили закону и содержанию решения, принятого судом в рамках иного дела.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.

3. Аренда госземли: можно ли обязать изменить вид разрешенного использования участка, предусмотренный договором?

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N ВАС-1756/13 Суд отменил принятые по делу судебные решения и отказал в признании незаконным решения комитета об отказе в изменении целевого использования земельного участка, поскольку спорный земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, и при предоставлении участка было обусловлена обязанность арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно для эксплуатации временной автостоянки

Общество обратилось в суд с целью изменить разрешенный вид использования участка с "эксплуатации временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания". Как указало общество, оно обращалось к госоргану с такой просьбой, но получило отказ. Президиум ВАС РФ не поддержал позицию общества и пояснил следующее. В рассматриваемом случае изначально спорный участок (региональная собственность) был передан в аренду органом власти компании. Вид разрешенного использования был определен в этом соглашении - "эксплуатация временной автостоянки". Затем права и обязанности по этому договору были переданы обществу. Это свидетельствует о том, что общество обращалось к ответчику не как к органу власти, а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным участком (т. е. в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора). Исходя из законодательства, арендатор получает право использовать участок по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующей земли.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает, что необходимо корректировать и само соглашение. Между тем у общества как у арендатора нет права менять договор в одностороннем порядке. Оно не может обязать орган власти, выступающий арендодателем, изменить вид разрешенного использования арендованного участка по выбору истца. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование участка иным образом, нежели установлено в договоре (в т. ч. и посредством изменения вида разрешенного использования), не может ущемлять права собственника земли. Кроме того, в данном деле общество, предъявив спорное требование, фактически пыталось обойти правила, предусмотренные законодательством для предоставления участков для строительства недвижимости, в т. ч. процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет участков.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



4. Если застройщик, уступив свои права, обанкротился, так и не передав квартиры в новостройке...

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12 Суд отменил принятое по делу кассационное постановление, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций о признании права собственности на квартиру, поскольку подписание или отказ от подписания товариществом собственников жилья актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру

Гражданка обратилась в суд, потребовав признать за ней право собственности на квартиру в новостройке.

Как указала истица, ответчик - застройщик, который для реализации инвестиционного контракта с администрацией заключил договор инвестирования в т. ч. с данной гражданкой. Во исполнение этого договора гражданке должна быть передана квартира, которую она так и не получила по причине банкротства застройщика. Кроме того, застройщик перед банкротством уступил свои права ТСЖ. Однако последнее не переоформляло договоры с инвесторами, в т. ч. истицей. Президиум ВАС РФ поддержал позицию истицы и пояснил следующее. В данном случае положения, устанавливающие особенности банкротства застройщиков, не применяются. Причина - должник передал ТСЖ свои права застройщика еще до того, как в отношении него была введена процедура банкротства (и не по правилам, установленным названными положениями). ТСЖ не является ни банкротом, ни специализированным потребкооперативом, поэтому на него также не распространяются указанные положения. Передача застройщиком своих прав ТСЖ, по сути, означало, что на последнего переводятся обязательства перед гражданами-инвесторами. Между тем договоры с ними не переоформлялись. Требования граждан о признании прав собственности на квартиры в спорном доме подлежали рассмотрению судом общей юрисдикции. Однако последний отказал в этом, поэтому арбитражный суд был обязан принять соответствующие иски граждан. После введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни ТСЖ не регистрировали за собой право собственности ни на этот объект в целом, ни на конкретные квартиры. Поэтому подписание или отказ от подписания ТСЖ актов приема-передачи квартир - не основание для признания прав на данное жилье или отказа в этом. В рамках иных тяжб право собственности на квартиры в спорном доме было признано в судебном порядке за подавляющим большинством граждан-инвесторов (без возражений со стороны конкурсного управляющего должником).
С учетом перечисленных обстоятельств требования должны быть удовлетворены.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



5. О праве собственника использовать участок после изменения правил землепользования и застройки

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13 Суд отменил принятые по делу судебные решения и принял новое решение об отказе в признании решения Думы городского округа недействующим, поскольку при изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование и разрешенное использование земельного участка его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без каких-либо ограничений

ГК РФ закрепляет право собственника земли возводить на ней здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство на ней другим лицам. Подобное допускается при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка. Относительно реализации этого права Президиум ВАС РФ разъяснил следующее. Указанное право собственника земли возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. При этом учитываются особенности расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земли независимо от форм собственности и прав на участки. Указанные лица могут использовать участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Таким образом, законодательство ограничивает право собственника использовать принадлежащий ему участок посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдать требования градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается правилами землепользования и застройки. Указанные правила могут приниматься или корректироваться. При этом может происходить изменение территориального зонирования, содержания градостроительного регламента и, соответственно, разрешенного использования участка. В данном случае собственник вправе продолжать использование подобного участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в т. ч. по сроку, если только это не создает опасности.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



6. В каком случае имеют право отменить разрешение на строительство или отказаться его продлить?

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 августа 2013 г. N Ф09-8044/13 по делу N А76-17754/2012 (ключевые темы: разрешение на строительство - объекты капитального строительства - проектная документация - градостроительный план земельного участка - административное здание)

Поводом для обращения фирмы в суд послужил отказ местной администрации продлить ранее выданное разрешение на строительство. При отказе было указано, что данное разрешение отменено актом должностного лица местной администрации. Суд округа поддержал позицию фирмы и указал следующее. Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ) регламентирован порядок выдачи разрешения на строительство. Данное разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка. Оно дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капстроительства, а также их капремонт. Акт, которым орган местного самоуправления вправе отменить принятый им же ненормативный правовой акт, также имеет аналогичный статус.

Постановление органа местного самоуправления об отмене разрешения на строительство должно соответствовать законодательству. Возможность отменить разрешение на строительство законодательство предусматривает в том случае, если после его выдачи будут установлены определенные обстоятельства. Это факт того, что проектная документация не соответствовала требованиям градостроительного плана участка на момент обращения заявителя за получением разрешения и его выдачи.

В данном деле подобные обстоятельства установлены не были. По ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен уполномоченным органом по заявлению. В таком продлении должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капремонт объекта не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Таким образом, единственное основание для отказа в продлении данного разрешения - факт того, что строительство не начато до истечения срока подачи указанного заявления. Пропуск заявителем срока для обращения с просьбой продлить срок действия разрешения на строительство сам по себе не является безусловным основанием для отказа в таком продлении.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.



7. Может ли подрядчик, чью работу не оплатили, предъявлять права на построенный объект?

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 сентября 2013 г. N Ф07-6457/13 по делу N А56-59833/2012 (ключевые темы: строительные работы - переработка - эстакады - субподрядчик - дополнительная работа) [обратиться к тексту документа]

Законодательство не предусматривает возможность приобретения подрядчиком права собственности на результат работ. Такой вывод озвучил суд округа, разрешая спор по поводу прав на построенный объект недвижимости.

Субподрядчик, чьи работы не были оплачены, обратился с требованием признать за ним право собственности на долю в объекте. Окружной суд поддержал выводы нижестоящий судов о том, что неисполнение генподрядчиком обязанности по оплате выполненных строительных работ не порождает у субподрядчика вещных прав относительно объекта, возводимого для заказчика.
Источник: информационно- правовой портал ГАРАНТ.




Возврат к списку

  • Администрация Приморского края
  • Администрация города Владивостока
  • Национальное объединение строителей
  • Федеральная служба по экологическому технологическому и атомному надзору